Verborgene Schätze: Immobilien an B-Standorten!

Anleger suchen angesichts von Euro-Schuldenkrise und Turbulenzen an den Finanzmärkten vor allem eins: Sicherheit. Immobilien im wirtschaftlich starken Deutschland gelten als „Hort der Stabilität“ und als wertstabiles Gegengewicht bei steigender Inflation.

Einer Umfrage von Ernst & Young Real Estate (“Immobilien-Investmentmarkt 2012”) zufolge gilt Deutschland unter Großanlegern als der stabilste Immobilienmarkt in Europa. Demnach schätzen sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich 99 Prozent der rund 540 befragten Akteure den deutschen Markt als attraktiv ein. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit bei allen befragten Investoren (Cash, 11.01.2012). „Diese Vorlieben haben einen einfachen Grund“, wird Jan Bettink, Vorstand der Landesbank Berlin, im Handelsblatt vom 13.02.2012 zitiert:

„Deutschland wird am ehesten zugetraut, die Turbulenzen unbeschadet zu überstehen.“ (Jan Bettink, Vorstand der Landesbank Berlin)

Marktentwicklung 2012

Im Mittelpunkt des Anlegerinteresses stehen bislang die für Ihre hohen Mieten bekannten Großstädte wie z.B. Hamburg, München oder Köln. Folglich klettern die Preise in den Metropolen seit 2008 steil nach oben, allein 2011 um sechs Prozent. „Als Investitions-Objekt taugen die teuren Objekte deshalb nur noch bedingt“ konstatiert das Magazin Capital (15.02.2012). Diese Einschätzung ist das Resultat einer Studie die Experten des Bad Homburger Researchhauses Feri EuroRating Services für ‘Capital’ erstellt haben.

Untersucht wurde die Preisentwicklung in 67 deutschen Städten. Gegenstand der Wohnungsmarkt-Prognose waren langfristige Einflussfaktoren wie die lokale bzw. regionale Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung, die Zahl der Haushalte, die Zu- und Abwanderung, die Bautätigkeit und Leerstandsraten.

Immobilieninvestition lohnt in kleineren Städten

Die Feri-Studie zeigt, dass gerade in den Metropolen die Erträge sinken. In München liegt die Anfangsrendite von Eigentumswohnungen, die die zu erzielenden Mieterlöse ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, bei nur noch vier Prozent. Sogenannte B-Lagen wie Mainz oder Magdeburg hingegen schlagen mit Renditen von 5,8 bzw. sieben Prozent die Metropolen um Längen – und das bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen.

Wie differenziert der Immobilienmarkt Deutschland im Vorfeld einer Investitionsentscheidung zu betrachten ist, zeigt das große Potential von in der Vergangenheit weniger favorisierten Städten. Die Bedeutung einer qualifizierten Standort- und Entwicklungsanalyse zeigen scheinbar gegensätzliche Beispiele wie Berlin und Zuzugsregionen wie z.B. Kassel.

Standortanalysen des Beratungsunternehmens Empirica haben ergeben, dass in Berlin der Durchschnittspreis für neue Eigentumswohnungen seit 2004 um 23 Prozent stieg. Die Mieten legten im selben Zeitraum sogar um 35 Prozent zu (Handelsblatt 13.02.2012). Kaum eine deutsche Stadt entwickelte sich hingegen so positiv wie Kassel:

Kassel ist die dynamischste Großstadt Deutschlands

Zu diesem Schluss kommt eine Studie zur Entwicklung Deutschlands größter Städte 2011 im Auftrag der WirtschaftsWoche und der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM). Untersucht wurde die Entwicklung von 50 deutschen Städten von 2005 bis 2012. Kassel habe, so die WiWo, was vielen vergleichbaren Städten fehlt: Eine Universität und ein ICE-Bahnhof. „Wie kaum anderswo zeigt sich in Kassel der enge Zusammenhang zwischen Bildung und Wirtschaftswachstum.“ „Nirgendwo sonst ist zugleich die Zahl der Langzeitarbeitslosen so stark gefallen, während sich zugleich der Wohlstand deutlich erhöhte.”

Nachholeffekt – die positive Folge für Investoren:

Eine Preissteigerung bei Eigentumswohnungen von 18 % in 2011 gegenüber 2010 (Immobilienverband Deutschland, IVD). Dies zeigt, dass es bei der Preisentwicklung in mittelgroßen Städten wie Kassel einen Nachholeffekt gibt, der sich aus den in der Vergangenheit im Vergleich zu den Großstädten weniger stark gestiegenen Immobilienpreisen ergibt. Ähnliches gilt nach Angaben des IVD für den Mietwohnungsmarkt Kassels: Von den 103.000 Wohnungen im Stadtgebiet sind nur noch zwei bis drei Prozent nicht bewohnt. Hintergrund sind die gute wirtschaftliche Entwicklung und Zuzüge aus dem Umland in die Stadt.

Perspektiven für Investoren

Deutschland durchläuft einen Prozess des demografischen Wandels. Während die Bevölkerungszahl schrumpft, steigt jedoch die Zahl der Haushalte. In Deutschland gibt es so viele Single-Haushalte wie in kaum einem anderen Land Europas.

Rund 40 Prozent aller Haushalte sind Einpersonen-Haushalte, so das Ergebnis eines europaweiten Vergleichs des Bundesinstitutes für Bevölkerungs-Forschung (BiB).
Ein Drittel der Einpersonenhaushalte wird bereits jetzt von Menschen über 64 Jahren geführt. Der wachsende Anteil von Senioren-Haushalten fördert den allgemeinen Trend zum Wohnen in der Stadt zusätzlich, da gerade ältere Menschen zunehmend Wert auf eine attraktive Infrastruktur legen, die es in ländlichen Raum in vergleichbarem Umfang nicht gibt. Das macht städtische oder stadtnahe Räume mit guter Infrastruktur in Zukunft begehrter denn je.

Insbesondere der Wohnimmobilien-Markt wirtschaftsstarker Städte und Regionen bietet daher großes Potenzial für lohnende Investitionen.

Die große Nachfrage nach städtischem Wohnraum wird die Immobilienpreise, ebenso wie die Mieten, weiter in die Höhe treiben. Aktuelle Studien renommierter Institute wie dem Pestel-Institut in Hannover und dem Wohnungsbau-Experten Prof. Dr. Volker Eichener sprechen bereits von einer drohenden „Wohnungsnot“. Die Untersuchungen belegen, dass die Grundversorgung großer Teile der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum schon jetzt an ihre Grenzen stößt und in naher Zukunft nicht mehr gewährleistet sein wird. In fünf Jahren sollen der Studie zufolge 400.000 Mietwohnungen bundesweit fehlen.

Vor diesem Hintergrund haben Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Städten und Zuzugsregionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung das Potenzial für eine lukrative und nachhaltige Rendite. Auch die Peripherie städtischer Zentren und der Ballungsräume sind lohnende Investitionsstandorte, vorausgesetzt, sie verfügen über eine gute Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV-Anschluss, Schulen und Kindergärten sowie Erholungs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe.

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