- Neuvertragsmieten sinken auf breiter Front
- Preisanstieg für Eigenheime geht unverändert weiter
- Berlin: rd. 500.000 Wohnungen von Mietsenkungen betroffen
F+B-Wohn-Index Deutschland III-2020 als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 3. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal um 0,2 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,6 %. Die mit dem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich also im Verlauf des 3. Quartals 2020 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes erneut deutlich abgeschwächt. Ursache der relativen Stagnation waren auf Jahressicht die Preise für Einfamilienhäuser. Innerhalb der letzten drei Monate pendelten alle Einzelwerte des Index um die Nulllinie herum. „Bundesweit hat im Durchschnitt des 3. Quartals 2020 damit die Entwicklung von Mieten und Preisen stagniert“, erklärte Dr. Bernd Leutner (F+B).
Preisanstieg für Eigenheime geht unverändert weiter
F+B beobachtet ein in der Bundesperspektive weiteres leichtes Abschwächen der Preisdynamik im Eigentumssegment gegenüber den Neuvertragsmieten. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von nur noch 0,6 % gegenüber dem Vorquartal Q2/2020. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise lediglich um 0,5 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3/2019 liegen die ETW mit 5,5 % weiterhin deutlich hinter den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 8,6 %. Eigenheime dominieren damit endgültig die Gesamtperformance des Wohn-Index. „Wir sind der Auffassung, dass die Corona-Pandemie hier einen zusätzlichen und offenbar auch nachhaltigen Nachfrageschub – bei gleichzeitig beschränktem Angebot – erzeugt hat“, sagte Dr. Bernd Leutner.
Die Neuvertragsmieten sinken
Nach einer nunmehr fast zweijährigen Stagnationsphase sinken die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale Q3/2020 zu Q2/2020 um -0,9 %. Im Jahresvergleich mit dem 3. Quartal 2019 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten mit +0,1 % zwar noch etwas höher. F+B rechnet aber auch hier in den nächsten Quartalen mit einer Annäherung der Jahresvergleichswerte an die Nulllinie. Bernd Leutner: „Im Bundesdurchschnitt gehören damit exorbitante Mietensteigerungen endgültig der Vergangenheit an.“
Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für diesen Trend nahe. So sind im Vergleich zum Vorquartal in 28 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten bei der Neuvermietung gesunken (im Vergleich der Quartale Q2/2020 zu Q1/2020 betraf dies 18 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2019 gab es reale Mietpreisrückgänge in 10 der teuersten 50 Städte. Nach Beobachtungen von F+B hätten die Corona-bedingten wirtschaftlichen Verwerfungen als Nachwirkungen des ersten Lockdowns vom Frühjahr 2020 zu noch stärkeren Rückgängen bei den Mieten geführt, wenn es die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen nicht gegeben hätte, erläuterte der Wohnungsexperte. Insofern erwartet F+B auch für das 4. Quartal 2020 bei den Angebotsmieten eine weitere Seitwärtsbewegung.
Die Bestandsmieten wachsen deutlich stärker als die Neuvertragsmieten
Die Bestandsmieten verteuerten sich bundesweit mit 0,4 % im Vergleich von Q3/2020 zum Vorquartal – annähernd identisch mit dem Quartalsvergleich von Q2/20 zu Q1/20 im letzten Bericht. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B noch einen Anstieg von 1,4 %, sodass die Bestandsmieten auf Jahressicht um 1,3 Prozentpunkte oberhalb der Angebotsmieten gewachsen sind. „Damit hat sich der Trend signifikant verfestigt, dass im Bundesdurchschnitt die Bestandsmieten deutlich stärker wachsen als die Neuvertragsmieten“, sagte Leutner. Auf lange Sicht findet hier also eine gewisse Angleichung des Bestands- mit dem Marktmietenniveau statt. Der Verbraucherpreisindex sank im Zeitraum von September 2019 bis September 2020 um -0,2 %. Die Entwicklung bei den Bestandsmieten bewegt sich damit mittlerweile deutlich oberhalb der Inflationsrate, wird aktuell aber teilweise durch sinkende Energiepreise ausgeglichen.
Neuvertragsmieten und Bestandsmieten veränderten sich mit +0,1 % bzw. 1,4 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 5,6 %. Die relativen Abstände zum Gesamt-Index sind nach wie vor deutlich erkennbar. Ebenso wie die Schere zwischen der Entwicklung von Mieten und Wohnungs- bzw. Hauspreisen.
F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung – Index und Änderungen (in %)
| Einfamilien- häuser |
Eigentums- wohnungen |
Neuvertrags- mieten |
Bestands- mieten |
F+B Wohn-Index |
|
| Index 2020 III (Ø 2004=100) |
156,0 | 181,8 | 123,9 | 113,4 | 151,2 |
| Änderungen zum Vorquartal |
0,5 | 0,6 | -0,9 | 0,4 | 0,2 |
| Änderungen zum Vorjahresquartal | 8,6 | 5,5 | 0,1 | 1,4 | 5,6 |
F+B Wohn-Index 2020 , © F+B 2020
Die Entwicklung im Langfristvergleich
Der Index der Nutzungsart Einfamilienhäuser (EFH) stieg im Vergleich von Q3/2020 zu Q3/2015, also in den letzten fünf Jahren, um 37,4 %. Im Zehn-Jahresvergleich wurden 61,3 % gemessen. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 33,5 % und in den vergangenen 10 Jahren sogar um 88,3 %. Deutlich wird hierbei, dass die Eigentumswohnung im Langfristvergleich und entgegen dem Trend der letzten zwei Jahre die Objektart mit der höchsten Preissteigerung gewesen ist.
Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 8,3 % und in den vergangenen 10 Jahren um 17,4 %. Die Bestandsmieten entwickelten sich wie üblich etwas moderater um jeweils 6,3 % (Q3/2020 zu Q3/2015) bzw. 10,7 % (Q3/2020 zu Q3/2010). In der Langfristbetrachtung verringert sich damit langsam aber kontinuierlich der Abstand in der Wachstumsdynamik zwischen Angebots- und Bestandsmieten. Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene deutschlandweite F+B-Wohn-Index über alle Arten bei Wohnimmobilien (Eigentums- und Mietwohnungen) stieg im 5-Jahresvergleich der dritten Quartale um 27,9 % und binnen 10 Jahren um 50,5 %.
Quelle: F+B Pressemitteilung vom 23. November 2020, die vollständige PM mit den Tabellen gibt es hier.
Alle F+B-Wohn-Indizes 2020 finden Sie hier.
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