F+B-Wohn-Index Deutschland Q2/2020: Bestandsmieten wachsen stärker als Neuvertragsmieten

 F+B-Wohn-Index Deutschland Q2/2020:

• Bestandsmieten wachsen stärker als Neuvertragsmieten
• Preisanstieg für Eigenheime hat den von ETW abgehängt
• Berlin: Schattenmieten mit 6,58 €/m² Unterschied zur gesetzlichen Mietendeckel-Miete – Neumietern drohen seit Ende Februar Nachforderungen in Millionenhöhe

Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis-und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 2. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal um 1,7 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,1 %. Die mit dem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich also im Verlauf des 2. Quartals 2020 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmo-bilienmarktes abgeschwächt, wobei vor allem die Preise für Einfamilienhäuser die größten Wachstumsbeiträge lieferten, erklärt Dr. Bernd Leutner (F+B).

Eigentumswohnungen verteuerten sich

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) und für Eigentumswohnungen (ETW) sind mit einem Abstand von 2,5 bzw. 0,9 Prozentpunkten allein im 2. Quartal 2020 – zwar immer noch stärker als die Neuvertragsmieten gewachsen, allerdings verringerten sich die Abstände im Vergleich zum 1. Quartal. F+B beobachtet infolgedessen ein in der Bundesperspektive leichtes Abschwächen der Preisdynamik im Eigentumssegment gegenüber den Neuvertragsmieten. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 1,3 % allein gegenüber dem Vorquartal Q1/2020. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 2,9 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2/2019 liegen die ETW mit 5,9 % nunmehr deutlich hinter den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 9,0 %. „Damit dominieren erstmalig nach vielen Jahren Eigenheime die Gesamtperformance des Wohn-Index allein. Angesichts historisch einmalig niedriger Kreditzinsen erscheint es für viele Nachfrager wirtschaftlicher zu sein, anstatt zu mieten, in selbst genutzte Eigentumsobjekte zu investieren“, erklärte Leutner.

Neuvertragsmieten bewegen nur minimal nach oben

Nach einer nunmehr fast 18-monatigen Stagnationsphase bewegen sich die Neuvertragsmieten im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich der Quartale Q2/2020 zu Q1/2020 auch weiterhin nur minimal mit 0,4 % nach oben. „Im Jahresvergleich mit dem 2. Quartal 2019 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten mit 1,0 % zwar etwas höher, hat sich aber in den letzten 3 Monaten wieder abgeschwächt. Im Bundesdurchschnitt ist der Mietenanstieg somit überschaubar“, so Leutner. Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für eine nachlassende Dynamik nahe.

So sind im Vergleich zum Vorquartal in 18 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten bei der Neuvermietung gesunken (im Vergleich der Quartale Q1/2020 zu Q4/2019 betraf dies 13 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2019 gab es reale Mietpreisrückgänge in 6 der teuersten 50 Städte. Ab Mitte März mögen sich auch die Folgen der Corona-Maßnahmen ausgewirkt haben, die zunächst zu einem Rückgang von Angeboten und Mieten geführt haben, ohne dass F+B bei der Analyse nach Kalenderwochen nennenswerte Preisreduktionen beobachtet hat. „Wir sehen in den Nachfrage-Hochburgen aber auch einen Effekt, der in den Bundesländern mittlerweile geschärften Regelungen der Mietpreis-Bremse“, so Leutner.

Entwicklung bei den Bestandsmieten

Die Bestandsmieten verteuerten sich bundesweit mit 0,3 % ganz leicht im Vergleich von Q2/2020 zum Vorquartal. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B noch einen Anstieg von 1,3 %, so dass – wie schon im letzten Quartalsbericht – die Bestandsmieten in der Jahressicht um 0,3 Prozentpunkte oberhalb der Angebotsmieten gewachsen sind. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von Juni 2019 bis Juni 2020 um 0,9 %. Dr. Leutner: „Die Entwicklung bei den Bestandsmieten bewegt sich damit konstant leicht oberhalb der Inflationsrate.“

Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 1,0 % bzw. 1,3 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 6,1 %. Die relativen Abstände zum Gesamt-Index wuchsen im Jahresvergleich weiter – ebenso wie die Schere von Mieten und Wohnungspreisen.

F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung – Index und Änderungen (in %)

	Einfamilien- häuser	Eigentums- wohnungen	Neuvertrags- mieten	Bestands- mieten	F+B Wohn-Index
Index 2020 II (Ø 2004=100)	155,3	180,8	125,0	112,9	151,2
Änderungen zum Vorquartal	2,9	1,3	0,4	0,3	1,7
Änderungen zum Vorjahresquartal	9,0	5,9	1,0	1,3	6,1

F+B Wohn-Index 2020 , © F+B 2020

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F+B Pressemitteilung vom 10. August 2020, die vollständige PM mit den Tabellen und das F+B-Angebotsindex als PDF gibt es hier.

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