Wie reagieren die Immobilienmärkte auf die Lockerungen?

Savills führt globale Umfrage durch: Wie reagieren die Immobilienmärkte auf die Lockerungen?

Mit den Lockerungen der globalen Restriktionen atmet auch die Immobilienwelt langsam wieder auf.

• Anstieg der Nutzernachfrage nach weltweiten Lockdowns sehen 30 % der Befragten.
• Logistik- und Gesundheitssektor sowie Wohninvestmentmarkt sind am widerstandsfähigsten.
• Reisebeschränkungen hemmen länderübergreifende Investitionen, inländische Anleger dominieren die Märkte.

Mit den Lockerungen der globalen Restriktionen atmet auch die Immobilienwelt langsam wieder auf. Das ist das Ergebnis einer Umfrage, die Savills zwischen dem 03. und 05. Juni 2020 in insgesamt 33 Ländern* durchgeführt hat, um ein allgemeines Stimmungsbild wiedergeben zu können. Befragt wurden die jeweiligen Research-Experten des Immobiliendienstleisters. In 30 % der untersuchten Märkte ist die Nachfrage auf Nutzerseite nach Ende der Lockdowns gestiegen. Dort, wo die Aufhebung der Restriktionen bereits erfolgt ist oder in naher Zukunft liegt, werden sogar Werte von 34 % erzielt. Zweidrittel davon befinden sich im asiatisch-pazifischen Raum.

Strengere Kreditvergabekriterien

Auf Investorenseite deutet die Umfrage zudem daraufhin, dass Kredite schwieriger oder zu weniger guten Konditionen verfügbar sind als präpandemisch. Dies gilt insbesondere für die Vereinigten Arabischen Emirate und Nordamerika.  Hier berichteten 75 % der Umfrageteilnehmer von schlechteren Finanzierungsbedingungen, verglichen mit 38 % im asiatisch-pazifischen Raum. In Europa haben sich die Zinssätze für Core-Büroimmobilien teilweise verdoppelt, während in den USA eine Umfrage der US-Notenbank ergab, dass die Banken die Kreditvergabestandards in allen relevanten gewerblichen Anlageklassen verschärft hatten.

„Da weltweit allerdings nahezu keine Eigenkapitalknappheit herrscht, dürfte dies keine große Hürde für institutionelle Investoren darstellen. Einige Akteure könnten die Situation als eine Kaufgelegenheit ansehen, um sich in einem weniger kompetitiven Umfeld zu positionieren und Core-Assets zu erwerben“, konstatiert Oli Fraser Looen (Savills). Kleinere, nicht-institutionelle Transaktionen werden hingegen durch die strengeren Kreditvergabekriterien womöglich gehemmt. So ist in Europa laut RCA die Zahl der Transaktionen in der Größenordnung unter 20 Mio. Euro seit Anfang 2020 um 60 % zurückgegangen.

Logistik-, Gesundheits- und Wohnimmobilien punkten mit Resilienz

Insbesondere für das Logistiksegment sind die Aussichten positiv. Der Umfrage zufolge gehen 79 % der Befragten davon aus, dass es im zweiten Halbjahr 2020 einen Anstieg des Transaktionsvolumens geben und sich dieser Trend auch in den Folgejahren fortsetzen wird. Grund hierfür sind die hohe Investorennachfrage und die niedrigen Leerstandsraten. Es wird erwartet, dass die Logistikkapitalwerte entsprechend steigen. Wobei für 47 % der untersuchten Märkte ein Anstieg für die zweite Jahreshälfte 2020 prognostiziert wird.

Neben dem Sektor für Logistikimmobilien deutet die Umfrage auch darauf hin, dass sich Produkte aus dem Gesundheitswesen und – in etwas abgeschwächter Form – auch Wohnobjekte als besonders widerstandsfähig erweisen. Während der Großteil der Befragten von stabilen oder nur leicht sinkenden Mieten ausgeht, wird für in einigen Ländern sogar ein geringes Mietwachstum vorausgesagt.

Auf trübe Aussichten folgt Licht am Horizont

Nach einem herausfordernden ersten Halbjahr 2020, in dem 88 % der untersuchten Märkte von einem Rückgang des Transaktionsvolumens im Bürosektor berichteten, sind die Aussichten für die zweite Jahreshälfte positiver. Während die Hälfte der Teilnehmer damit rechnet, dass sich die Büroimmobilienumsätze sukzessive erholen, erwarten lediglich 22 % einen weiteren Rückgang.

Spätestens für 2021 ist von einer breiteren Entspannung auszugehen. So glauben 75 % an ein steigendes Transaktionsvolumen, 22 % gehen davon aus, dass es keinerlei Veränderung geben wird, und nur 3 % antizipieren weiter fallende Zahlen.

„Es wird erwartet, dass das Transaktionsvolumen in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 zu steigen beginnt, bevor 2021 ein nachhaltigeres Wachstum einsetzt, aber die Geschwindigkeit und Ausgestaltung der Erholung wird von Land zu Land unterschiedlich ausfallen. Viele Käufer rechnen aufgrund der COVID-19-Krise mit Preisnachlässen zwischen 5 % und 10 %. Umgekehrt sind nur wenige Verkäufer gezwungen, zu verkaufen und Kapital umzuschichten. Daher wird das zukünftige Investitionsvolumen von der Angleichung der Erwartungen von Käufern und Verkäufern abhängen“, prognostiziert Paul Tostevin (Savills).

Die Aussichten für die Kapitalwerte sind gemischt

Die Aussichten für die Kapitalwerte sind gemischt. Im Falle der Büromärkte erwarten 50 % der Befragten, dass die Preise in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 stabil bleiben, und 9 % rechnen mit einem Anstieg. Umgekehrt wird für die zweite Hälfte des Jahres 2020 in 38 % der Märkte von leichten Rückgängen der Kapitalwerte ausgegangen, während nur 3 % an deutliche Rückgänge glauben.

„Niemand spielt mit dem Gedanken, dass 2020 ein Rekordinvestitionsjahr wird. Allerdings dürfte uns im 4. Quartal eine unglaubliche Aktivität bevorstehen. Es wird zweifellos eine Flucht in Richtung Core-Segment geben. Aber der andere wichtige Trend, der für uns bis ins Jahr 2021 und darüber hinaus ebenso große Auswirkungen haben wird, ist die Preiserwartung der Käufer unter den gegebenen Marktbedingungen. Die Schlüsselfrage wird lauten: Akzeptieren die Verkäufer die Käufersicht oder hoffen sie auf eine Marktentwicklung zu ihren Gunsten?“, schließt Fraser Looen ab.

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Savills Pressemitteilung vom 16. Juli 2020

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