Vor fast genau einem Jahr hieß es: bulwiengesa-Immobilienindex 2019: Zyklus fällt aus – Immobilienpreise steigen seit 14 Jahren. Daher lautet die Schlagzeile in diesem Jahr folgerichtig: Bulwiengesa-Immobilienindex 2020: Preise steigen seit 15 Jahren. Am stärksten ist der Zuwachs bei den Grundstücken.
- Immobilienpreise steigen 2019 mit 4,7 % etwas vermindert
- Büromarktstrotzt vor Kraft
- Grundstückspreise für Wohn-und Gewerbeimmobilien ziehen immer noch kräftig an
- Einzelhandel: Abwärtstrend hat sich verschärft
Der aktuelle bulwiengesa-Immobilienindex 2020 beschreibt zum 44. Mal in Folge die Immobilien-Preisentwicklung in Deutschland. Die Methodik und die lange Reihe, in dem er erhoben wird, machen ihn zu einem wichtigen Gradmesser für nachhaltige Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik. Die Daten fließen unter anderem in die Preisindizes der Deutschen Bundesbank ein.
bulwiengesa-Immobilienindex 2020: die Ergebnisse für 2019 auf einen Blick:
- Gesamtindex (segmentübergreifend): 4,7 %
- Teilindex Wohnen: 5,5 %
- Teilindex Gewerbe: 3,2 %
Damit weist der bulwiengesa-Immobilienindex 2020 nun seit 15 Jahren in Folge ein positives Vorzeichen auf. Allerdings scheint der Scheitelpunkt des Wachstums überschritten. Jan Finke (bulwiengesa): „Der bulwiengesa-Immobilienindex 2020 erreicht aktuell nicht mehr die Steigerungsraten der letzten drei Jahre. Von einem tatsächlichen Abschwung kann allerdings keine Rede sein.“
Wohnen: Kaufen teurer als mieten
Die Preise im Wohnungsmarkt steigen mit 5,5 % wieder deutlich an (Vorjahr: +7,0 %). Preistreiber Nummer eins bleiben die Kaufobjekte, egal ob Grundstückspreise für Einfamilienhäuser (+7,3 %), Kaufpreise für Reihenhäuser oder Neubau-Eigentumswohnungen (beide +6,8 %). Dagegen ist der Preisanstieg bei Wohnungsmieten im Neubau (+3,6 %) und Bestand (+2,5 %) vergleichsweise moderat. Aktuell bestimmen zwei entscheidende Knappheitsfaktoren den deutschen Wohnungsmarkt: der Mangel an Grundstücken sowie fehlende Baukapazitäten. Das Statistische Bundesamt hat im Vorjahresvergleich etwas mehr Baugenehmigungen im Wohnungsbau registriert. Zugleich spricht die Bauindustrie von steigenden Auftragsbeständen für 2020. Nominell müsste also die Zahl der Fertigstellungen steigen. Allerdings herrscht bei den Baukapazitäten ein Engpass, der seit Jahren zu einem steigenden Bauüberhang führt.
Andreas Schulten (bulwiengesa): „Eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Neubau, wie es in einer Blasenentwicklung typisch wäre, bleibt weiterhin aus. Dabei ist die Ausweitung des Wohnungsangebotes ein erklärtes politisches Ziel. Aber selbst wenn die Bautätigkeit massiv ausgeweitet würde – die anhaltenden Niedrigzinsen verhindern flächendeckende Überhitzungen.“
Gewerbe: Büro-Boom ohne Ende
Der Markt für Gewerbeimmobilien bleibt indifferent. Während Einzelhandelsmieten unter Druck stehen, werden Gewerbegrundstücke und Büroflächen stark nachgefragt. So weist der deutsche Büromarkt seit einigen Jahren hohe Flächenumsätze auf. Da die Neubautätigkeit nicht in gleichem Maße in Gang gekommen ist, hat sich der Leerstand seit 2013 halbiert. Schon seit2010 steigen die Büromieten deutlich –2019 um 6,0 %.
Die Nachfrage nach Büroflächen in A-und B-Märkten ist äußerst hoch. Der Büromarkt-Boom reicht selbst in viele C-und sogar D-Märkte. Generell ist das Wachstum im Bürosektor jedoch ein Phänomen der Wirtschaftszentren. Projektleiter Jan Finke: „Der deutsche Wirtschaftsmotor stottert leicht, doch die Binnenwirtschaft ist nach wie vor robust. In den Großstädten treibt Knappheit bei Grundstücken und Objekten die Mieten in die Höhe, in Kleinstädten liegt es vor allem an den deutlich gestiegenen Herstellungskosten und besseren Ausstattungsstandards.“ Die zweite Säule des starken Gewerbeindex sind die Grundstückspreisemit einer Steigerung von 6,8 %. Seit 2014 sind nun regelmäßig hohe Steigerungsraten zwischen 4,0 % und 8,7 % festzustellen.
Grundstücke: Preissteigerungen hemmen neue Projekte
Ohnehin ist der Blick auf die Grundstückspreise sowohl bei Wohn- wie auch bei Gewerbeimmobilien besonders für Stadtplanung und Projektentwicklung von höchster Bedeutung. Kein anderer Typus weist von den insgesamt neun indexrelevanten Kategorien eine derart hohe Preissteigerung auf wie die Grundstücke. Dieser Faktor ist aktuell einer der ganz großen Hemmschuhe für neue Quartiere und neue Projekte. Seit 1990 haben sich Preise für Eigenheimgrundstücke in den deutschen Städten mit 137 % weit mehr als verdoppelt. Gewerbegrundstücke hatten im gleichen Zeitraum immerhin durchschnittlich einen Preisanstieg von 68 %. Die Grundstückspreise lassen in ihrem jeweiligen Sektor Wohnen und Gewerbe den stärksten Anstieg erkennen. Andreas Schulten: „Der bloße Grundstücksdeal rechnet sich in deutschen Städten leider immer noch mehr und risikoloser als die Bebauung mit Wohnungen oder Büros.“
Abwärtstrend im Einzelhandel verschärft
Der Blick auf den Einzelhandel zeigt: Der im Vorjahr gestartete Abwärtstrend hat sich verschärft. Aus einem Rückgang der durchschnittlichen Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen von -0,3 % im Vorjahr sind deutliche -1,4 % geworden. Inzwischen weist die Hälfte der untersuchten Standorte ein negatives Vorzeichen auf. Ralf-Peter Koschny, (bulwiengesa): „Die Ungewissheiten bei der Expansionspolitik vieler Filialisten und der steigende Anteil des E-Commerce haben enormen Einfluss auf die Preisentwicklung. Gerade in kleineren Städten wirtschaftsschwächerer Regionen wird es zur politischen Aufgabe, die Frequenz der zentralen Lagen zu halten. Lichtblick für Investoren bleiben die vor allem vom periodischen Bedarfgeprägten Stadtteillagen.“
Ausblick
Das schwächelnde Verarbeitende Gewerbe verpasste der Konjunktur 2019 einen kleinen Dämpfer. Trotz des daraus folgenden leichten Beschäftigungsrückgang im Sekundärsektor bleibt der Arbeitsmarkt stabil. Hohe Einkommenszuwächse, Abgabenentlastungen und steigende Tariflöhne dürften dafür sorgen, die potenziellen Preissteigerungen beim Immobilienerwerb zu kompensieren. Die Talsohle der Hypothekenzinsen scheint 2020 erreicht und lässt wenig Spielraum für ein weiteres Anziehen der Kaufpreise am Immobilienmarkt. Wenngleich lokale Preisübertreibungen derzeit nicht ausgeschlossen sind, scheinen große Marktkorrekturen aufgrund des stabilen Arbeitsmarktes, einer weiterhin zu geringeren Ausweitung des Immobilienangebots insbesondere in den Städten sowie einer geringen Wahrscheinlichkeit rapide steigender Zinsen weiterhin unwahrscheinlich.
Quelle: Pressemitteilung vom 30. 01.2020 / Der bulwiengesa-Immobilienindex analysiert die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland auf Basis von 50 westdeutschen Städten seit 1975 und 125 deutschen Städten seit 1990. Die Ergebnisse des bulwiengesa-Immobilienindex basieren auf der umfangreichen Datensammlung von bulwiengesa und der unabhängigen Gutachtertätigkeit mit der Erstellung von Standort-und Marktanalysen. Diese Datenbasis wird jährlich durch gezielte empirische Erhebungen, Befragungen vor Ort und Zeitungsanalysen ergänzt und in der RIWIS-Datenbank publiziert…
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Bildquellen:
- bulwiengesa Immobilienindex 2020 S: © bulwiengesa Infografik
- bulwiengesa Immobilienindex: © Image licensed by Ingram Image/adpic