Wohnimmobilien: Boom, aber keine Blase

• Keine Anzeichen für flächendeckende Überhitzung trotz fortgesetzten Preisanstiegs
• Immobilienanlagen wichtiger Beitrag zu Risikostreuung im Portfolio

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt trägt Züge eines Booms. Von einer „Immobilienblase“ kann indes nicht die Rede sein. Das zeigt eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) zum Thema „Deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage“, die im Auftrag der Deutschen Bank erstellt wurde. Danach bleiben Häuser und Wohnungen für Anleger und Immobilienkäufer insgesamt erschwinglich, auch wenn für 2014 weiterhin steigende Preise erwartet werden.

Aktuelle Preisdynamik ist Zeichen der Normalisierung

„Bislang sehen wir im deutschen Wohnimmobilienmarkt keine Anzeichen für eine Überhitzung des Gesamtmarktes“, sagt Jochen Möbert (Deutsche Bank), Dr. Tobias Just (Universität Regensburg) ergänzt: „Demografische, gesamtwirtschaftliche und finanzielle Gründe führen seit Anfang 2008 dazu, dass die Haus- und Wohnungspreise in Deutschland preisbereinigt rund um drei Prozent jährlich steigen.“ Nominal entspricht dies einem Anstieg von fünf Prozent und sieben Prozent in Großstädten. Verantwortlich dafür sind laut der Immobilienstudie unter anderem die deutlich gestiegene Beschäftigung, die niedrigen Kreditzinsen sowie der Trend zu Urbanisierung und eine starke Zuwanderung nach Deutschland. Auch die unsichere Situation an den Finanzmärkten weckt Interesse an Immobilien.

Merkmale einer Blase fehlen

Trotz gestiegener Preise fehlen laut Studie die typischen Merkmale einer „Immobilienblase“ wie eine lockere Kreditvergabe, eine Überhitzung der Wirtschaft und ein Auseinanderlaufen von Preis- und Mietentwicklung. „Das reale Kreditwachstum verläuft in Deutschland sehr moderat. Wir sind weit entfernt von einer Preisdynamik wie in Südeuropa oder den USA vor der Finanzkrise. Diese Zurückhaltung wirkt einer Übertreibung am Immobilienmarkt entgegen“, sagt Jochen Möbert. Der momentane Preisanstieg ist daher lediglich ein Zeichen einer Normalisierung: 2013 lagen die realen Preise für deutsche Wohnimmobilien noch deutlich unter dem Niveau, das sie Mitte der 1990er Jahre erreicht hatten.

Wohnimmobilien bleiben erschwinglich

Trotz des hohen Preisniveaus bleiben deutsche Wohnimmobilien weiterhin erschwinglich. Wie die Studie zeigt, sind die steigenden Immobilienpreise durch höhere Einkommen und niedrige Zinsen für private Haushalte gut tragbar. Dabei gibt es allerdings erhebliche regionale Unterschiede: Vor allem in den westdeutschen Ballungsräumen sowie in Berlin hat sich die Erschwinglichkeit zuletzt verschlechtert. Dagegen ist Wohnraum in den meisten deutschen Städten heute bezahlbarer als im Durchschnitt der vergangenen Jahre. Eva Grunwald (Baufinanzierung Deutsche Bank) erwartet für 2014 nur einen leichten Anstieg der Hypothekenzinsen: „Erfahrungsgemäß orientieren sich die langfristigen Bauzinsen grob an der Verzinsung deutscher Staatsanleihen. Da diese bis zum Jahresende nur mäßig auf 2,25 Prozent steigen sollten, erscheint auch das Potenzial für höhere Bauzinsen begrenzt.”

Risikostreuung mit Immobilienanlagen

Die Studie geht ebenfalls der Frage nach, ob Immobilien in der Asset Allocation, also der Anlageaufteilung bzw. Portfolio-Strukturierung die Risiken minimieren und die Rendite erhöhen können. Die durchschnittlichen Mietrenditen für deutsche Wohnimmobilien sollten 2014 weitgehend stabil bei vier Prozent bleiben und damit weiterhin die Verzinsung von Bundesanleihen schlagen.
Laut der Wissenschaftler kann der Immobilienanteil für einzelne Anlegergruppen und Anlageziele bis zu 35 Prozent des Gesamtportfolios betragen. „Immobilien im Anlageportfolio können zu einer verbesserten Risikostreuung des Vermögens beitragen“, erklärt Tobias Just. Neben Immobilien-Direktanlagen seien auch indirekte Anlagen interessant. Zumindest langfristig könnten insbesondere Direktanlagen in Wohnimmobilien auch einen gewissen Inflationsschutz bieten. In jedem Fall sollten die individuellen Ziele und die Risikobereitschaft des Anlegers bei der Anlageentscheidung berücksichtigt werden.

2014 weiter steigende Preise erwartet

Die Studie geht davon aus, dass 2014 die Preise für deutsche Wohnimmobilien weiter steigen. Anhaltend günstige Bauzinsen und eine weiterhin hohe Nachfrage nach Immobilien werden zu dieser Entwicklung beitragen. „Im laufenden Jahr könnte der Preis von Einfamilienhäusern im Schnitt um drei Prozent und der von Neubauwohnungen um fünf Prozent steigen“, so Jochen Möbert. Ein Risiko stellt nach Ansicht des Immobilienexperten die geplante Mietpreisbremse dar. Sie könnte mittelfristig dazu führen, dass Mietrenditen und Wohnqualität sinken und Investoren sich vom Immobilienmarkt abwenden.

---