Postbank Wohnatlas 2024: Wo Eigentum oft günstiger ist als Miete

Haus­hal­te muss­ten 2023 im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen hin­weg ei­nen ge­rin­ge­ren An­teil ih­res ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens für das Woh­nen auf­wen­den als noch ein Jahr zu­vor. Dies gilt so­wohl für Mie­ter*in­nen als auch für Käu­fer*in­nen von Woh­nun­gen. Wie hoch die Ein­kom­mens­an­tei­le ge­nau sind, die je­weils in den 400 deut­schen Re­gio­nen durch­schnitt­lich für die Net­to­kalt­mie­te be­zie­hungs­wei­se die an­fäng­li­che Kre­dit­zah­lung auf­ge­bracht wer­den müs­sen, hat das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) für den Post­bank Woh­nat­las be­rech­net.

Ein­ge­flos­sen sind auch re­gio­na­le Un­ter­schie­de bei den Miet- und Im­mo­bi­li­en­prei­sen. Das HW­WI hat den je­wei­li­gen Ein­kom­mens­an­teil auf Ba­sis der durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­men für ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung be­rech­net. Für den Fall ei­nes Im­mo­bi­li­en­kaufs leg­te das HW­WI ei­ne Kre­dit­auf­nah­me von 80 Pro­zent des Prei­ses in­klu­si­ve Grund­er­werb­steu­ern und zwei Pro­zent No­tar­ge­büh­ren zu ei­nem Zins­satz von 3,5 Pro­zent und ei­ner An­fangs­til­gung von 2,5 Pro­zent zu Grun­de. Ne­ben­kos­ten für Mak­ler oder Sa­nie­rung sind nicht be­rück­sich­tigt.

Nach die­ser Be­rech­nung iden­ti­fi­zier­ten die Fach­leu­te 37 Re­gio­nen, in de­nen Käu­fer*in­nen 2023 ei­nen ge­rin­ge­ren An­teil ih­res Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung aus­ge­ben muss­ten als für Mie­te.

Faustregel für Wohnkosten: Maximal 30 Prozent des Einkommens

Nach ei­ner Faust­for­mel soll­ten Pri­vat­haus­hal­te nicht mehr als 30 Pro­zent des ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens fürs Woh­nen auf­wen­den. Da dies auch die ge­stie­ge­nen Wohn­ne­ben­kos­ten ein­schlie­ßt, sol­len sich Mie­ter*in­nen und Käu­fer*in­nen bei Net­to­kalt­mie­te und An­nui­tä­ten­zah­lun­gen eher an der 25-Pro­zent-Li­nie ori­en­tie­ren. Mie­ter*in­nen blei­ben im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen 2023 wei­ter­hin deut­lich un­ter die­ser Mar­ke. Ge­gen­über dem Vor­jahr sank der durch­schnitt­li­che Ein­kom­mens­an­teil für die Net­to­mie­te leicht von 14,4 auf 14,1 Pro­zent. We­sent­lich stär­ker fiel die durch­schnitt­li­che Ent­las­tung ge­gen­über dem Vor­jahr für Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen aus. Wäh­rend der An­nui­tä­ten­an­teil am Ein­kom­men über al­le Re­gio­nen 2022 noch bei 24,5 Pro­zent lag, ist er 2023 um 5,1 Pro­zent­punk­te auf 19,4 Pro­zent ge­sun­ken. So­mit ist es für Ei­gen­tü­mer*in­nen in vie­len deut­schen Ge­bie­ten ein­fa­cher ge­wor­den, un­ter der 25-Pro­zent-Mar­ke zu blei­ben.

Mehrheit der Haushalte: Unter 20 Prozent Einkommensbelastung

55 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te leb­ten 2023 laut Post­bank Woh­nat­las in ei­ner der 260 Re­gio­nen, in de­nen durch­schnitt­lich we­ni­ger als 20 Pro­zent des Haus­halts­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung aus­ge­ge­ben wer­den muss­ten. In ins­ge­samt 331 Re­gio­nen liegt die an­tei­li­ge Ein­kom­mens­be­las­tung durch den Kauf un­ter 25 Pro­zent. 27 Pro­zent leb­ten in den 69 Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten, in de­nen der Durch­schnitts­haus­halt für die Fi­nan­zie­rung ei­ner 70-Qua­drat­me­ter­woh­nung mehr als ein Vier­tel des ver­füg­ba­ren re­gio­na­len Haus­halts­ein­kom­mens aus­ge­ben muss­te. In 33 die­ser Re­gio­nen liegt die durch­schnitt­li­che Be­las­tung so­gar bei mehr als 30 Pro­zent des Ein­kom­mens. Ge­gen­über dem Vor­jahr ha­ben sich da­mit die Kauf­mög­lich­kei­ten in vie­len Re­gio­nen ver­bes­sert. 2022 wur­den noch 144 Re­gio­nen mit Ein­kom­mens­be­las­tun­gen von mehr als 25 Pro­zent aus­ge­wie­sen. Vie­ler­orts san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen, wäh­rend die Ein­kom­men stie­gen. Zu be­ach­ten ist, dass Wohn­ne­ben­kos­ten in bei­den Be­rech­nun­gen nicht ent­hal­ten sind.

„Ge­sun­ke­ne Kauf­prei­se und ge­stie­ge­ne Ein­kom­men ma­chen es für Durch­schnitts­ver­die­ner*in­nen in vie­len Re­gio­nen leich­ter, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung zu fin­den, die idea­ler­wei­se nur ein Vier­tel des Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung bin­de­t“, sagt Ma­nu­el Beer­mann (Post­bank). „Wer ein pas­sen­des Ob­jekt im Au­ge hat, soll­te je­doch gründ­lich prü­fen, ob die Fi­nan­zie­rung auch lang­fris­tig zu stem­men ist. Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten un­be­dingt ei­nen Puf­fer für un­vor­her­seh­ba­re Er­eig­nis­se ein­bau­en. Et­wa gro­ße Aus­ga­ben oder we­ni­ger Ein­kom­men, In­fla­ti­on und hö­he­re En­er­gie­prei­se. So ge­hö­ren bei­spiels­wei­se steu­er­freie Aus­gleichs­zah­lun­gen in­fol­ge der In­fla­ti­on der Ver­gan­gen­heit an. Letz­te­re tru­gen ma­ß­geb­lich zu den no­mi­na­len Ein­kom­mens­stei­ge­run­gen des letz­ten Jah­res bei.“