- ZIA übergibt Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen an Bundesbauministerin Geywitz
- Dramatischer Einbruch bei Wohn-Fertigstellungen absehbar
- Bis 2025 fehlen 720.000 Wohnungen, bis 2027 sind es 830.000
- Höchststand der Stornierungswelle beim Wohnungsbau: 20,7 Prozent der Unternehmen stoppten Projekte
- Immobilienwirtschaft durch Kosten und Auflagen „geknebelt“
- ZIA: „Wer in dieser Lage Wohnraum baut, geht bankrott – 37 Prozent staatlich bedingter Abgaben auf Wohnen sind nicht mehr zu stemmen. Wir sind Europameister bei der Staatsquote und haben bei der Konjunktur die rote Laterne“.
- Feld: „Förderprogramme können zusätzliche Investitionsanreize setzen.“
- Bei Wirtschaftsimmobilien 2023 Rückgang der Transaktionen um etwa 56 Prozent gegenüber 2022
- Mit Belebung an den Investmentmärkten zu rechnen, Preisanpassungen weitgehend abgeschlossen
ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner hat das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen heute vorgestellt und an Bundesbauministerin Klara Geywitz übergeben. Das Kompendium belegt unsichere Aussichten für Teile der Branche und finstere Perspektiven für alle, die in Deutschland Wohnraum schaffen wollen oder verzweifelt eine Wohnung suchen. „Die Analyse der Experten ist nicht nur ein Wake-up call, sondern in einigen Punkten ein regelrechter Sirenen-Alarm“, kommentiert Dr. Andreas Mattner die Ergebnisse. „Eine Schwarze Null bei Wohnungsneuentwicklungen würde man erst bei einer Durchschnittsmiete von 21 Euro erzielen, das ist nicht möglich. Wer also baut, geht bankrott.“
Viele Bauvorhaben nicht mehr rentabel
Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld beschreibt das Grundproblem so: „Aufgrund erhöhter Baukosten und Finanzierungsschwierigkeiten, ausgelöst durch das höhere Zinsniveau, sind viele Bauvorhaben nicht mehr rentabel und werden zurückgezogen.” Prof. Feld analysiert im Gutachten die gesamtwirtschaftliche Lage. Seine Einschätzung: Die Stornierungswelle könne sich „weiter fortsetzen, da die Rahmenbedingungen für Bauinvestitionen vorerst ungünstig bleiben dürften”.
Das Frühjahrsgutachten belegt, dass trotz geopolitischer Risiken und wirtschaftspolitischer Unsicherheit eine gesamtwirtschaftliche Aufhellung möglich ist und die Immobilienwirtschaft daran teilhaben kann. „Das muss unbedingt gelingen. Denn die Branche legt buchstäblich Fundamente für ökonomische Stärke und gesellschaftlichen Zusammenhalt. Und der braucht zwingend Stabilität“, sagt Mattner. „Im Jahr 2024 mehr denn je.“ Nach ZIA-Berechnungen werden in diesem Jahr 600.000 Wohnungen fehlen, in 2027 dann sogar 830.000.
Prof. Feld schreibt im Gutachten, besonders bei der energetischen Sanierung können Förderprogramme „zusätzliche Investitionsanreize setzen und dem Rückgang der Investitionstätigkeit entgegensteuern”. Beherztere Schritte seien erforderlich, um einen stärkeren Anreiz für Investitionen durch geringere Regulierungskosten zu schaffen. Feld: „Es ist die schiere Vielheit von regulatorischen Einzelmaßnahmen, die den deutschen Gulliver lähmt.”
Wichtige Hebel aus Sicht des ZIA:
Der Bund stellt für das Programm klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) eine Milliarde Euro in diesem Jahr bereit. Diesen Vorstoß der Bundesbauministerin begrüßt der ZIA sehr, dringt jedoch auf einen größeren Schritt: Ein KfW-Programm, das die Marktzinsen auf zwei Prozent reduziert, brächte bei einer Fördersumme von drei Milliarden Euro 100.000 zusätzliche Wohnungen. Neun Milliarden Euro vom Staat brächten mit 300.000 Extra-Wohnungen die wichtige Wende für den Wohnungsmarkt. Nach ZIA-Berechnungen kostet das Programm in zehn Jahren für 100.000 Wohnungen zunächst insgesamt drei Milliarden Euro. Es kämen aber 3,3 Milliarden Euro durch Umsatzsteuer und eine Milliarde durch ersparte Transferkosten für Arbeitslosigkeit wieder rein. Und in der Zeit gäbe es zudem knapp eine Milliarde Euro an Grundsteuern.
Ein temporärer Verzicht auf die Grunderwerbsteuer oder kommunale Abschöpfungen beim Wohnungsbau wären „der Superturbo“ (Mattner) – für den Wohnungsbau und die Ökonomie insgesamt. Denn Einnahme-Zuwächse über die Umsatzsteuer auf Bauleistungen und die Grundsteuer würden die Ausgaben mehr als ausgleichen (siehe Abbildung 4). Und: Der drohende Abbau von Arbeitsplätzen bei Jobverlusten in der Bauwirtschaft würde den Staat über Transferkosten erheblich belasten (siehe Abbildung 5).
Es braucht steuerliche Anreize für die Immobilienwirtschaft
Die von Bundesregierung und Bundestag gewünschten steuerlichen Anreize über die degressive AfA sind unverzichtbar. Sie darf im Wachstumschancengesetz nicht mit anderen sachfremden Fragen verknüpft werden.
Mattner: „Es könnte so einfach sein, Mieten von aktuell 15 Euro lägen bei einer auf 22 Prozent reduzierten „Staatsquote“ – statt 37 Prozent – bei lediglich 12,80 Euro. Vor der wichtigen Sitzung des Vermittlungsausschusses am morgigen Mittwoch zum Wachstumschancengesetz, und damit zur degressiven AfA, will ich es noch einmal ganz klar sagen: Die Lage ist zu ernst für politische Spielchen.“ Es brauche die steuerlichen Anreize für die Immobilienwirtschaft, wie sie im Wachstumschancengesetz vorgesehen sind. „Diese Frage mit Entlastungen beim Agrardiesel zu verknüpfen, ist unangebracht.“
Dass Bund und Länder sich auf einen Beschleunigungs-Pakt für Planungs- und Genehmigungsprozesse verständigt haben, ist aus ZIA-Sicht ein Lichtblick.
Das vollständige Frühjahrsgutachten 2023 sowie die Zusammenfassung finden Sie hier (pdf).
Quelle: Presse ZIA, 20. Februar 2024, Frühjahrsgutachten 2024
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