Sparda-Studie 2021: Wohnen in Deutschland

Die Gruppe der Sparda-Banken hat die diesjährige Ausgabe der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ veröffentlicht. Schwerpunkte der umfassenden Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes, die erneut in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW), seiner Beratungstochter (IW Consult) sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt wurde, sind unter anderem die Preisentwicklungen in Deutschland, die Erschwinglichkeit von Immobilien in den einzelnen Regionen sowie die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Wohnimmobilienmarkt. Außerdem werden Wanderungs- und Pendlerbewegungen sowie die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes betrachtet.

  • Trotz Corona-Pandemie, Wirtschaftslage und Preissteigerungen lohnt es sich, in Wohneigentum zu investieren – Einbruch oder Preisblase nicht in Sicht
  • Immobilienpreise im Umland steigen stärker als in den Metropolen selbst
  • Folge der Pandemie: Wohnqualität wichtiger als Nähe zum Arbeitsplatz
  • Bau- und Nebenkosten hindern Normalverdiener am Immobilienerwerb

„Die Studie gibt gerade mit Blick auf die Corona-Krise wichtige Anhaltspunkte für Kaufinteressenten und Eigentümer hinsichtlich Wert und Wertentwicklung von Immobilien sowie wichtige Informationen zu den wesentlichen Faktoren für die Attraktivität von Wohneigentum. Sie zeigt vor allem jedoch: Der Immobilienmarkt kommt gut durch die Krise, ein Einbruch ist nicht zu erwarten. Das Gegenteil ist der Fall. Angesichts der Wertentwicklung der letzten 16 Jahre, der stabilen Nachfrage, weiterhin niedriger Zinsen sowie einer guten Eigenkapitalquote und mit Blick auf das Preisniveau und die niedrige Eigentumsquote im internationalen Vergleich kann von einer Preisblase auch weiterhin keine Rede sein“, so Florian Rentsch (Sparda-Banken).

Preisanstieg bei Wohnimmobilien hält an

Die Kombination aus niedrigen Zinsen, ungebrochen hoher Nachfrage und vor allem in den Ballungsräumen geringem Angebot lässt die Preise weiter steigen. Dennoch sind im europäischen Vergleich die Immobilienpreise in Deutschland noch immer eher moderat. Der Quadratmeterpreis beträgt im Durchschnitt knapp 2.700 Euro. Selbst in Metropolen wie Köln oder Berlin liegt der durchschnittliche Preis noch unter 4.000 Euro. Einzelne Premiumlagen in München, Hamburg oder Frankfurt haben in den vergangenen Jahren zwar starke Wertzuwächse erfahren. Liegen aber noch immer unter internationalen Vergleichsmärkten wie Zürich, Paris oder London. Die Kostensteigerungen in ganz Deutschland lassen sich auch daran ablesen, dass zwischenzeitlich die durchschnittliche Investitionssumme für den Kauf einer Immobilie auf 354.000 Euro angestiegen ist. Im Jahr 2019 waren dies noch 264.000 Euro.

Innerhalb von Deutschland gibt es allerdings große Spannweiten. Zwischen 880 Euro im Kyffhäuserkreis (Thüringen) und mehr als 8.000 Euro im Landkreis München spannen sich die Preise zwischen den 401 Kreisen und kreisfreien Städten auf. Und nach wie vor ist ein großes Ost-West sowie Nord-Süd-Gefälle bei den Preisen für Wohneigentum festzustellen.

Attraktivität des Umlands von Metropolen steigt – dementsprechend auch Nachfrage und Preise

Metropolen sind immer noch begehrte Wohnlagen, insbesondere für jüngere Menschen aus ganz Deutschland. Alle Metropolen verzeichnen starke Wanderungsgewinne bei jüngeren Menschen bis 30 Jahre. Auf Frankfurt am Main folgen beim Wanderungssaldo München (79,7) und Düsseldorf (61,5). Familien hingegen ziehen vermehrt ins direkte Umland und pendeln zu ihren Arbeitsplätzen: In die sieben Metropolen pendeln allein 2,3 Mio. Menschen, gleichzeitig ist eine Abwanderung der 30-50-Jährigen festzustellen.

Letzteres hat natürlich Auswirkungen auf die Immobilienpreise im Umland. Mit Ausnahme von Düsseldorf ziehen in den letzten drei Jahren die Preise im Umland der Metropolen durchschnittlich stärker an als in den Metropolen selbst. Im Umland von Frankfurt am Main sind die Preise seit 2017 um 26,2 Prozent gestiegen. Rund um Düsseldorf beträgt die Preissteigerung 16,1 Prozent. Die größten Unterschiede in den Preissteigerungen zwischen Metropole und Umland gibt es in München (16,8 Prozent im Umland versus 4,3 Prozent in der Metropole) und Stuttgart (25,4 Prozent versus 11,4 Prozent). Gerade in der Landeshauptstadt München zeigen sich damit erste Sättigungseffekte.

Rentsch: „Diese Entwicklungen verdeutlichen die Entlastungsfunktion des Umlands und die Notwendigkeit dieses Wohnraums in Wirtschaftsregionen. Die Planung von Wohn- und Gewerbegebieten, insbesondere aber die Verkehrsinfrastruktur muss künftig noch stärker vernetzt gedacht werden. Wenn immer mehr Arbeitnehmer künftig im Home-Office arbeiten, braucht es eine flächendeckende, stabile und sichere digitale Infrastruktur. Der Breitbandausbau und die Digitalisierung müssen daher ganz oben auf die Agenda der nächsten Bundesregierung.“

Trotz des überproportionalen Preisanstiegs lassen sich im Umland von Metropolen derzeit noch Immobilien zu attraktiven Preisen erwerben. Bei einer Pendelzeit von 45 Minuten bis Berlin lassen sich 44 Prozent im Vergleich zu einer Immobilie in Berlin selbst sparen, in Frankfurt sind es 55 Prozent, in Hamburg 63 Prozent.

Sparda-Studie zeigt: Corona-Krise verstärkt Wunsch nach mehr Platz – Nähe zum Arbeitsplatz nicht mehr entscheidend

Die Corona-Krise hat die Sicht auf die eigene Wohnsituation und die Präferenzen hierbei erheblich verändert. Ungeachtet der wirtschaftlichen Unsicherheiten ist dies bei 45 Prozent der Befragten der Fall. Bei den Mietern sind dies sogar fast 60 Prozent. Immer mehr Mieter – beinahe jeder fünfte – haben in Folge dessen noch während der Pandemie über einen Umzug nachgedacht. Fast jeder zehnte hat sich sogar konkret nach einem neuen Zuhause umgeschaut. Bei den Eigentümern fand dies fast gar nicht statt, was für eine hohe Zufriedenheit spricht. Die häufigsten Gründe für die geänderten Vorstellungen sind der Wunsch nach mehr Platz (42 Prozent), einer schöneren Wohnumgebung (55 Prozent), einem (größeren) Garten oder Balkon oder schnellerem Internet (44 Prozent).

Durch den Ausbau von mobilem Arbeiten bzw. Home-Office verliert die Wegstrecke zum Arbeitsplatz an Bedeutung. Die meisten Mieter mit Erwerbsplänen für Immobilieneigentum sind zwar nach wie vor nicht bereit, weiter als 30 km zum Arbeitsplatz zu pendeln (65 Prozent). Jeder vierte würde aber mehr als 30 km pendeln und jeder elfte sogar einen Arbeitsweg über 50 km in Kauf nehmen.

Bereitschaft, sich für eigene Immobilie finanziell stark einzuschränken, steigt – Eigentümer sind glücklicher als Mieter

Trotz aller finanzieller Unsicherheiten, die mit der Corona-Krise für den einzelnen und gesamtwirtschaftlich entstanden sind, bleibt der Wunsch nach Wohneigentum groß. Jeder vierte Mieter bis 50 Jahre plant in den nächsten zwei bis drei Jahren oder zu einem späteren Zeitpunkt einen Immobilienkauf. Dieser Wunsch nach einem „Häuschen im Grünen“ zeigt sich auch in der Bereitschaft von 49 Prozent der Befragten, sich für den Erwerb stark oder sogar sehr stark einschränken zu wollen (2019: 40 Prozent). Offenbar nicht ohne Grund: Der Anteil der Befragten, die mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden sind, ist unter Wohneigentümern mit 62 % mehr als dreimal so hoch wie unter Mietern und ist gegenüber 2019 nochmals gestiegen.

Rentsch: „Früher war der räumliche Bezug zum Arbeitsplatz, zur Schule oder eine Anbindung an den Nahverkehr besonders wichtig, heute entscheiden eher persönliche Kriterien wie ein schönes Lebensumfeld und Platz für die Familie. Diese Trends führen zu großen Chancen des weiteren Umlands von größeren Städten, wenn diese ihre Rahmenbedingungen und Infrastruktur optimieren. Die digitale Transformation wird diese Trends mit Blick auf 5G und das autonome Fahren vermutlich weiter verstärken.“

Anstieg der Immobilienpreise führt zu Vermögenszuwachs der Immobilieneigentümer

Der stetige Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren führt zu einem Vermögenszuwachs der Immobilieneigentümer. Und bei fortgesetzter Entwicklung zu einer hohen Attraktivität für Mieter, ihrerseits eine Immobilie zu erwerben. Insbesondere die auch weiterhin niedrigen Zinsen spielen potenziellen Käufern in die Karten. Im Vergleich zu 2008 liegt die Ersparnis bei einem Durchschnittsinvestment in Höhe von rund 350.000 Euro bei über 130.000 Euro. Gleichzeitig steigen aber die Kaufnebenkosten, weil diese sich relativ zu den Immobilienpreisen entwickeln, obwohl die damit einhergehenden Leistungen nicht komplexer werden. Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten liegen mittlerweile bei rund 44.000 Euro für eine durchschnittliche Immobilie, 2010 waren das nur gut 25.000 Euro. Das bedeutet einen Anstieg um 72 Prozent.

Zudem steigen die Baukosten weiter aufgrund hoher Anforderungen an Sicherheit und anderer Aspekte wie bspw. die Energieeffizienz. Dies sind Gründe für die im internationalen Vergleich sehr geringe Eigentumsquote in Höhe von nur rund 50 Prozent in Deutschland. Zum Vergleich: Italien: 72 Prozent, Niederlande: 69 Prozent, Frankreich: 64 Prozent.

Diese Hemmnisse werden auch von Kaufinteressenten so bewertet: Die befürchtete finanzielle Belastung sowie ein hoher Kaufpreis sind die Hauptgründe der Befragten, auf einen Immobilienerwerb zu verzichten (jeweils 60 Prozent). Zum Vergleich: Einen Wertverlust der Immobilie fürchten nur 25 Prozent, finanzielle Schwierigkeiten auf Grund der Corona-Pandemie nur 17 Prozent der Kaufinteressenten.

Baukosten und Nebenkosten hindern Normalverdiener am Erwerb

Rentsch: „Neben der mangelnden Bautätigkeit und fehlender Ausweisung von Baugebieten insgesamt hindern vor allem Bau- und Nebenkosten Normalverdiener am Immobilienerwerb. Insbesondere für junge potenzielle Immobilienerwerber sind die Erwerbsnebenkosten zu einer immer größeren Hürde geworden. Auf der anderen Seite stagniert die Wohneigentumsquote in Deutschland nunmehr seit zehn Jahren. Und das obwohl ausweislich der Befragungsdaten der Wunsch nach Wohneigentum in Deutschland extrem groß ist.

Hier ist der Gesetzgeber dringend gefordert, Maßnahmen zu ergreifen, um die Bau- und Erwerbskosten zu senken. Gerade junge Familien könnten mit Freibeträgen auf die Grunderwerbsteuer bei Ersterwerb der selbstbewohnten Immobilie unterstützt werden. Eine weitere Gefahr am Horizont besteht durch Knappheit von Rohstoffen, insbesondere Holz und Stahl. Die daraus erwachsenden erheblichen Preissteigerungen von bis zu 50 Prozent können zum Problem für Bauherren werden. Auch hier ist die Politik aufgerufen, rasch gegenzusteuern.“

Sparda-Studie zeigt: Bildung von Wohneigentum lohnt sich auch weiterhin – insbesondere in den Wachstumsregionen

In den Ballungsräumen besteht auch weiterhin durch starken Zuzug ein hoher Neubaubedarf. Gerade die Entwicklung des Umlands der großen Agglomerationszentren wird zunehmend von Ausstrahleffekten bestimmt. Durch umwälzende Trends wie Digitalisierung, Wissensintensivierung und dem Wunsch nach mehr Nachhaltigkeit bestehen große Chancen, aber auch Risiken für Regionen. Der in der Studie für die Regionen ausgewiesene Zukunftsindex stellt dar, wie gut Regionen auf die zukünftigen Herausforderungen vorbereitet sind. Eine hohe Akademiker-und Ingenieursquote sowie ausgeprägten Forschungsaktivitäten tragen zur erfolgreichen Standortentwicklung bei. Dazu gehört auch eine hohe Beschäftigung in Industrie-4.0-affinen Branchen und in der Kultur- und Kreativwirtschaft (KuK). Ein wichtiger Standortfaktor ist zudem eine leistungsfähige Infrastruktur, insbesondere die Breitbandversorgung.

Hanno Kempermann (IW): „Ein spannendes Beispiel für die Betrachtung zukünftiger Entwicklungen ist das Ruhrgebiet. Dort bestehen vielerorts noch wirtschaftliche Schwächen. Gleichzeitig entstehen starke Inseln um leistungsfähige Universitäten wie Bochum oder Dortmund, das Startup-Ökosystem kommt in Fahrt und viele Rahmenbedingungen stimmen. Mit Kompetenzen sowohl in der digitalen als auch in der ökologischen Transformation könnte das Ruhrgebiet das Berlin der 2000er Jahre werden. Ein wichtiges Element dafür sind niedrige Immobilienpreise trotz eines dynamischen, metropolitanen Umfelds. Im Ruhrgebiet lässt es sich noch vergleichsweise günstig wohnen. Deshalb sind hier auch die Städte deutschlandweit vorne beim Zuzug von 30-50-Jährigen. Gründer werden über günstige Kosten, exzellente Unis und hohe Freiheitsgrade in der Selbstverwirklichung angelockt und könnten das Fundament für einen neuen Aufschwung bilden.“

Rentsch: „Vor allem in den Wachstumsregionen Deutschlands können Eigentümer und Kaufinteressenten profitieren. Wer sich dort zu einem Kauf entschließt oder eine Immobilie bereits sein Eigen nennen darf, kann auch im laufenden Jahrzehnt mit einem weiteren Wertzuwachs rechnen. Aber auch in den Regionen, in denen die Preise schon jetzt hoch sind, bestehen fast überall sehr gute bis hervorragende Zukunftsaussichten, sodass mindestens mit stabil hohen Preisen, eher mit weiteren – wenn auch etwas gebremsten – Preissteigerungen zu rechnen ist.“

Boom am Immobilienmarkt setzt sich fort – Politik muss Investitionshemmnisse abbauen

Der Boom am Immobilienmarkt bleibt ungebrochen – gut ein Jahr nach Beginn der Corona-Krise und des pandemiebedingten Wirtschaftseinbruchs in Deutschland. Das belegen die Studienergebnisse. Auf der anderen Seite stagniert die Wohneigentumsquote in Deutschland seit nunmehr zehn Jahren! Und das obwohl die Bürgerinnen und Bürger gerne Eigentum bilden wollen; eine traurige Bilanz.

„Die angespannte Lage am Markt und die nicht abreißende Nachfrage werden dafür sorgen, dass die Wohnungspolitik – wie in den letzten Jahren schon – auch weiterhin ein politisch heißes Eisen bleibt. Mit Blick auf die bevorstehende Bundestagswahl gewinnen die Debatten noch einmal an Brisanz – nicht zuletzt wegen politisch und juristisch umstrittener Maßnahmen und Vorschläge wie der Mietpreisbremse, einem „bundesweiten“ Mietendeckel, Forderungen nach einer „Wohnraumoffensive 2.0“ oder gar einer Einschränkung oder Verboten des Baus von Einfamilienhäusern.

Im Sinne der Kaufinteressenten und Eigentümer, aber auch für unsere genossenschaftliche Banken, für die stabile Rahmenbedingungen und einträgliche Baufinanzierungen ein wichtiger Teil des Geschäftsmodells sind, sehen wir dringenden Handlungsbedarf und den klaren Auftrag an die Politik, für Anreize zur Überwindung des Staus bei der Schaffung von Wohnraum zu sorgen. Hierzu sollte in der nächsten Legislaturperiode das Baurecht ernsthaft entbürokratisiert und Investoren das Vertrauen wiedergegeben werden, dass marktwirtschaftliche Mechanismen auch in Zukunft funktionieren.“


Über die Sparda-Studie

„Wohnen in Deutschland 2021“ ist eine Studie des Verbandes der Sparda-Banken e.V.. Sie wurde mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und seiner Beratungsgesellschaft (IW Consult) sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) durchgeführt. Sie stellt die mittlerweile fünfte Neuauflage der Sparda-Studienreihe „Wohnen in Deutschland“ dar. Die Studie betrachtet insbesondere die langfristige Preisentwicklung in den Regionen Deutschlands, sowie die Effekte der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt.

Die gesamte Studie können Sie hier als PDF-Datei herunterladen.
Quelle: Pressemitteilung vom 24. Mai 2021, Sparda-Banken

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Bildquellen:

  • Sparda Studie 2021 05: © Sparda-Banken
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