AENGEVELT-Wohninvestment-Index Winter 2020: Rasche Erholung am Wohnimmobilienmarkt.

Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest­mentmarkt hat Aengevelt Research im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Markt­stimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Winterbefragung: Der AWI verzeichnete im Sommer 2020 einen starken Einbruch gegenüber Winter 2019 um 20,7 9 Punkte auf nur noch 49,2 Punkte (Winter 2019: 69,9 Pkt.). Dies ist als klarer Corona-Schock zu bewerten, denn in der Winterbefragung 2020 ist der Wert wieder deutlich auf aktuell 70,5 Punkte gestiegen. Dabei vollzogen sich sowohl der Rückgang im Sommer als auch der Wiederanstieg im Winter 2020 über alle Wohnlagen:

• Am stärksten sank und stieg der AWI in mittleren Lagen und stellt sich aktuell auf 72,5 Punkte (Sommer 2020: 49,9; Winter 2019: 71,8).
• Danach folgen die einfachen Lagen mit einem Wert von aktuell 68,6 (Sommer 2020: 48,6; Winter 2019: 67,5). Während sich der der AWI in guten Lagen aktuell auf 68,4 Punkte stellt (Sommer 2020: 48,2; Winter 2019: 69,7).

Steigende Zahl an Einpersonenhaushalten.

Damit zeigt der AWI in allen Lagen ein Marktungleichgewicht und damit wieder einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet-/Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
„Zwischen 2015 und 2019 ist die Einwohnerzahl in Deutschland vor allem durch Zuwanderung um rd. 1,82 Mio. gestiegen. Gleichzeitig führt eine kontinuierlich steigende Zahl an Einpersonenhaushalten zu einer weiteren Erhöhung der Privathaushalte, insbesondere in den Wachstumsregionen. Hier bewegen sich die Wohnungsleerstände weiterhin auf niedrigem Niveau um 2%, so dass vor allem preiswerte Wohnungen in zentralen Lagen unverändert knapp sind. Da gleichzeitig der Mietwohnungsneubau besonders in städtischen Gebieten weiterhin unzureichend stattfindet, steigt entsprechend weiterhin das Mietpreisniveau“, beschreibt Matthias Brinkmann (Aengevelt Research) die aktuelle Situation.

Weiter steigende Mietkostenbelastung

Die hohe und weiter steigende Mietkostenbelastung in den Kernstädten führt inzwischen zu einer verstärkten Suburbanisierung. Die anhaltende Pandemie könnte diesen Trend noch weiter beschleunigen, da das Homeoffice zusehends Akzeptanz findet. Daher liegt es nahe, dass es wieder mehr Menschen in das städtische Umland mit einem niedrigeren Mietniveau ziehen wird, da lange Pendlerwege nicht mehr so häufig zurückgelegt werden müssen. Allerdings führt dies jedoch kurz- und mittelfristig zu keiner Entlastung der Wohnnachfrage in der Region, sondern vielmehr zu einem deutlich steigenden Mietpreisniveau auch im Umland der Wachstumsregionen.

Mietwohnungsmarkt.

Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen die Einschätzung von Dr. Wulff Aengevelt / Matthias Brinkmann: Lediglich 9% der aktuellen Befragungsteilnehmer rechnen mit einem Rückgang der Mieten (Sommer 2020: 21%; Winter 2019: 0%). Dagegen gehen 47% von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung aus (Sommer 2020: 21%; Winter 2019: 64%). Dieser Wert liegt indessen immer noch deutlich unter dem Wert der Winterbefragung 2019. Hierin spiegelt sich neben den befürchteten wirtschaflichen Corona-Effekten u.a. auch die Erwartung, dass die Bestandsmieten teilweise aufgrund von Mietspiegelobergrenzen ausgeschöpft bzw. Mieterhöhungen im Rahmen einer Verschärfung der Mietpreisbremse schwieriger durchzusetzen sind.

Wohnungsneubau und Sanierung.

• Zunehmende Regulierung und Verunsicherung spiegeln sich unverändert bei der Frage nach Investitionen in den Mietwohnungsneubau. Aktuell erwarten 30% der Befragten einen Anstieg der Investitionen. Im Sommer 2020 waren es sogar nur 14% und im Winter 2019 28%.
• Die Bedeutung der Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen ist in der aktuellen Befragung wieder deutlich gestiegen und ausgewogen verteilt.  27% der Befragten erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Sommer 2020: 9%; Winter 2019: 31%). Hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung sind es rd. 30% (Sommer 2020: 16%; Winter 2019: 33%).

Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage.

• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvest­ments erreichte der AII (AENGEVELT-Investment-Index) im Frühjahr 2016 den bisherigen Spitzenwert von 77,7 Punkten. Bei der Winterbefragung 2018 ist der Wert erstmals wieder unter die 70-Punkte-Marke gefallen und erreichte nach 66,3 Punkten im Winter 2019 einen historischen Tiefstand im Sommer 2020 mit 46,7 Punkte. Seitdem hat sich der AII allerdings wieder erholt und liegt aktuell bei 73,3 Punkten.
• In guten Lagen verzeichnet der AII-Subindex mit 74,6 Punkten im Gegensatz zum Sommer 2020 einen starken Anstieg um 28,7 Punkte (Sommer 2020: 45,9; Winter 2019: 71,9). In mittleren Lagen stieg der entsprechende Subindex gegenüber Sommer 2020 noch markanter um 29,3 Punkte auf aktuell 76 Punkte (Sommer 2020: 46,7; Winter 2019: 69,8). In einfachen Lagen ist der Index ebenfalls gestiegen, und zwar um 25,4 Punkte auf aktuell 69,0 (Sommer 2020: 43,6; Winter 2019: 58,9).
• Über alle Lagekategorien hinweg rechnen 59% mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Sommer 2020: 22%; Winter 2019: 50%). Das bestätigt die Attraktivität dieser Assetklasse gerade in der Krise.
• Dabei erwarten wie im Winter 2019 61% der Befragungsteilnehmer weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Sommer 2020: 15%). 32% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Sommer 2020: 47%). Lediglich 6% erwarten sinkende Preise. Im Sommer waren es noch 37%.

Fazit:

Krisenmodus aufgrund der  Pandemie

Die deutsche Wirtschaft befindet sich aufgrund der COVID-19 Pandemie immer noch im Krisenmodus. Besonders zum Sommer stand der Wohninvestmentmarkt aus diesem Grund aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter weitaus schlechter da als in den Vorjahren. Die Einschätzungen im Sommer sind allerdings der vorübergehenden Unsicherheit geschuldet. Mittlerweile sind die Prognosen deutlich positiver und es besteht erneut ein Marktungleichgewicht mit positiven Aussichten für die Investorenseite. Der AWI verzeichnet entsprechend erneut einen hohen Wert nach dem deutlichen Sommereinbruch, so dass die aktuell wesentlich positiveren Einschätzungen zu einer V-förmigen Entwicklung führen. Das ist ein Indiz dafür, dass z.B. Kaufpreissteigerungen nur temporär als gefährdet eingeschätzt wurden.

Steigerung der Fertigstellungszahlen

Aufgrund der höheren Zahl von Baugenehmigungen und des vor allem in den Städten bestehenden Bauüberhangs (Baugenehmigungen werden nicht sofort in Fertigstellungen umgesetzt) ist in den nächsten Jahren damit zu rechnen, dass die Fertigstellungszahlen von Wohnungen nicht nur gehalten, sondern sogar gesteigert werden können. Dabei ist es vor allem notwendig, dass mehr preiswerter Wohnraum gebaut wird. Die Mietkostenbelastung liegt insbesondere bei den einkommensschwächeren Haushalten immer noch deutlich über dem Durchschnitt: Knapp 15% der Haushalte gaben mehr als 40% des Einkommens für Miete aus.

Keine Abschwächung des Preisauftriebs

Mittelfristig drohen in den Wachstumszentren keine Leerstände. Der Wettbewerb wird allerdings weiter zunehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass z. B. die jungen Haushaltsgründer, die derzeit in die Städte ziehen, in der nächsten Haushaltsphase, der Familienphase, aufgrund des fehlenden – auch preisadäquaten – Angebots der Stadt wieder den Rücken kehren und (angebots- und preisbedingt) ins Umland abwandern. Diese Tendenz ist jetzt schon mancherorts zu beobachten und könnte durch die Pandemie bedingten Homeoffice-Lösungen noch weiter etabliert werden.
Vor diesem Hintergrund sollte deshalb die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Die Entwicklung des jüngsten AWI deutet darauf hin, dass die Zeit des Preisauftriebs sich nicht abgeschwächt hat.

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Quelle: Pressemitteilung Aengevelt

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