IWD-Wohnkostenreport: Corona mit vergleichsweise geringen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland ist nach wie vor bundesweit deutlich günstiger, als diese zu mieten. Der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung lag im Jahr 2019 deutschlandweit bei 48,5 Prozent. Das ist das Ergebnis eines aktuellen Gutachtens des Instituts der deutschen Wirtschaft. Dem Gutachten zufolge leben Selbstnutzer in fast allen deutschen Landkreisen günstiger als Mieter, so auch in den Metropolen. Die Schere zwischen den Kosten der Selbstnutzer und den Kosten der Mieter hat sich seit dem Vorjahr sogar noch einmal geweitet.

Das IW-Gutachten wurde im Auftrag der ACCENTRO Real Estate durchgeführt und ist bereits zum fünften Mal erschienen. Darin vergleicht das IW die Wohnkosten zwischen Eigentümern und Mietern. Bundesweit wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben. „Angesichts weiterhin hoher Immobilienpreise und auf niedrigem Niveau verharrender Zinsen gilt weiterhin, dass Wohneigentum die beste Form der privaten Altersvorsorge ist. Darüber hinaus belegt unser Wohnkostenreport auch in diesem Jahr wieder, dass es fast überall in Deutschland günstiger ist, zu kaufen als zu mieten. Gleichzeitig unterstreicht die Studie, dass private Vermieter aus allen Bevölkerungsschichten kommen“, erläutern die Auftraggeber des Gutachtens. 

Keine Überbewertung am Immobilienmarkt

Aufgrund des hohen Wohnkostenvorteils von Wohneigentümern gegenüber Mietern kommt das IW zu dem Schluss, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland nicht überbewertet ist. „Auch die Coronakrise birgt nur ein begrenztes Rückschlagpotenzial. Einen kräftigen Rückgang der Preise um 20 Prozent oder mehr, wie er teilweise prognostiziert wurde, halte ich für unwahrscheinlich. Stattdessen gehe ich davon aus, dass die Wohnungspreise in diesem Jahr insgesamt stagnieren werden“, erläutert Prof. Dr. Michael Voigtländer (IW). „Die wirtschaftlichen Implikationen der Coronakrise und damit verbundene Risiken für den Wohnungsmarkt sind allerdings ungleich zwischen den Regionen verteilt. Gerade im Süden Deutschlands scheinen die Risiken für Anpassungen in den Preisen für Wohnimmobilien höher. Ganz anders dagegen im Osten Deutschlands, dort erscheinen Mietsteigerungen und damit auch Preissteigerungen möglich“, ergänzt Voigtländer.

Einer der Gründe für den stabilen Wohnungsmarkt ist dem Wohnkostenreport zufolge die Zinsentwicklung. Denn es ist eher von fallenden statt von steigenden Zinsen auszugehen. Diese Einschätzung lässt sich unter anderem mit den Maßnahmen der EZB begründen. Die Erfahrungen mit der Finanzkrise und der Staatsschuldenkrise, dass diese Maßnahmen die Zinsen sowohl mit kurzer als auch mit langer Zinsbindung drücken. Hinzu kommt das wachsende Ungleichgewicht zwischen Ersparnissen und Investitionen, das ebenfalls einen sinkenden Effekt auf das Zinsniveau hat. Darüber hinaus haben auch frühere Studien gezeigt, dass Pandemien in der Regel die Folge haben, dass die Realzinsen sinken.

Selbstnutzer auch in den Metropolen im Vorteil

Der Kostenvorteil von Selbstnutzern beschränkt sich wie in den vergangenen Jahren nicht bloß auf ländliche Gebiete beziehungsweise Regionen mit niedrigen Kaufpreisen, sondern ist bundesweit auch in den eher hochpreisig geprägten Großstädten zu beobachten. In den Top-7-Städten reicht der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 35,1 Prozent (Berlin), 43,1 Prozent (Hamburg), 45,9 Prozent (München), 51,0 Prozent (Stuttgart), 55,6 Prozent (Frankfurt a. M.), 58,7 Prozent (Düsseldorf) bis 59,5 Prozent (Köln).

Unterstützung der Wohneigentumsbildung ist ratsam

Das IW hat im aktuellen Gutachten mehrere Gründe dafür identifiziert, dass Wohneigentümer günstiger wohnen als Mieter. Durch den Zinseinbruch für Hypothekendarlehen sind die bereits zuvor sehr günstigen laufenden Kosten für Wohneigentümer noch einmal gesunken. Zwar sind die Kaufpreise weiter gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht.

„Wir gelangen deshalb erneut zu dem Fazit, dass der Zugang zu Wohneigentum von der Politik weiter unterstützt werden sollte. Weil vor allem das notwendige Eigenkapital für die meisten die zentrale Hürde beim Eigentumserwerb darstellt, schlagen wir als politische Maßnahmen etwa staatlich garantierte Nachrangdarlehen sowie eine Reform der Grunderwerbsteuer vor. Das würde vor allem den Zugang für Haushalte mit geringeren und mittleren Einkommen verbessern“, sagt Voigtländer.

„Eine deutliche Hürde verbunden mit den steigenden Immobilienpreisen sind wachsende Anforderungen an das Eigenkapital. Dort sollte der Staat dringend nachlegen, sowohl mit einer Eigenkapitalunterstützung als auch mit einer Reduzierung der Kaufnebenkosten. Ein Freibetrag oder Erlass der Grunderwerbsteuer wären sinnvolle Möglichkeiten“, ergänzen die Auftraggeber des Gutachtens.

Vermieter und Kapitalanleger aus allen Bevölkerungsschichten

93 Prozent der privaten Vermieter hatten dem IW zufolge im Jahr 2017 ein positives Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Das heißt, dass die Bruttomieteinnahmen die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung überstiegen. Bei knapp 20 Prozent der vermietenden Haushalte lag das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung zwischen null und 2.500 Euro, bei weiteren 20 Prozent zwischen 2.500 und 5.000 Euro und bei rund 17 Prozent zwischen 5.000 und 7.500 Euro. Jeder zehnte Vermieterhaushalt nahm sogar mehr als 20.000 Euro ein.

44 Prozent der privaten Vermieter gehörten 2018 zu den 20 Prozent der Haushalte mit den höchsten Einkommen. 25 Prozent gehörten zum vierten Quintil der einkommensstärksten Haushalte in Deutschland. Ein nicht unerheblicher Anteil der privaten Vermieter gehört jedoch auch zu den weniger einkommensstarken Haushalten 15 Prozent sind Teil des dritten Einkommensquintils, zehn Prozent sind Teil des zweiten und sechs Prozent gehören zu den einkommensschwächsten 20 Prozent der Haushalte in Deutschland.

Wohneigentum als Kapitalanlage lohnt sich

Die Zahl der privaten Vermieter hat sich zwischen 2010 und 2018 um rund 750.000 Haushalte erhöht, was das IW als Anzeichen dafür wertet, dass viele Privathaushalte die attraktiven Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum als Kapitalanlage genutzt haben. Vor allem in den Großstädten ist die Zahl der privaten Vermieter in diesem Zeitraum um rund ein Drittel gestiegen.

Das Gutachten zeigt auch, dass sich Wohneigentum zur Vermietung lohnt. Das IW hat für den Report die Wohnkosten von Mietern mit denen von Selbstnutzern von Eigentumswohnungen verglichen und einen Kostenvorteil für Selbstnutzer von knapp 50 Prozent festgestellt. Wie das IW in der Studie ausführt, lässt sich dieser Vorteil auch auf Vermieter übertragen. Denn er bedeutet, dass die Einnahmen aus der Miete höher liegen als die monatlichen Kosten für den Immobilienkredit.

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Quelle: Pressemitteilung von 26.05.2020

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