F+B-Wohn-Index Deutschland Q1/2020: Preise für Wohnimmobilein wachsen kräftig

• Neuvertragsmieten ziehen wieder deutlich an
• Mieten in München und Berlin sinken weiter
• Preise für Eigenheime und ETW wachsen kräftig
• Corona: Zahl der Annoncen erholt sich wieder
• Corona: ETW-Preise im März und Anfang April stark schwankend, erholen sich Mitte April aber wieder
• Corona: Angebotsmieten geben kaum nach

Der F+B-Wohn-Index Deutschland I-2020 als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 1. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal um 2,9 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,0 %. „Die mit unserem Index gemessene Wachstumsdynamik hat zu Beginn des ersten Quartals 2020 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes deutlich an Dynamik gewonnen. Wobei die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen hier erwartungsgemäß die größten Beiträge lieferten“, erklärte Dr. Bernd Leutner (F+B).

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) und für Eigentumswohnungen (ETW) sind nach einem verhaltenen Jahr 2019 – mit einem Abstand von 3,2 bzw. 2,2 Prozentpunkten allein im 1. Quartal 2020 – wieder deutlich stärker als die Neuvertragsmieten gewachsen. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 2,8 % allein gegenüber dem Vorquartal Q4/2019. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 3,8 %, was die Attraktivität dieser Wohnform bei den Privathaushalten erkennen lässt, die sich – allen Unkenrufen und dem angeblichen Trend zum „Smart Living“ zum Trotz – offenbar ungebrochener Beliebtheit erfreut.

„Das erinnert uns an die polemische Debatte um die SUVs. Von den politisch-medialen Eliten verdammt – von den Leuten gerade in den besseren Vierteln trotzdem geliebt und gekauft“, bemerkte Leutner. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q1/2019 liegen die ETW mit 6,1 % knapp hinter den Eigenheimen mit 6,9 %. Beide Objektarten übertreffen damit den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,0 % und sind nach wie vor für die Gesamtperformance des Wohn-Index verantwortlich.

Stagnationsphase vorerst beendet

Nach einer 12-monatigen Stagnationsphase bewegen sich auch die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale Q1/2020 zu Q4/2019 nominal um 0,6 % wieder leicht aufwärts. Auch im Jahresvergleich mit dem 1. Quartal 2019 steigen die Angebotsmieten wieder um 0,6 %. „Damit ist die Stagnationsphase vorerst beendet“, kommentiert Leutner. Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für eine anziehende Dynamik nahe. So sind im Vergleich zum Vorquartal nur noch in 13 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten gesunken (im Vergleich der Quartale Q4/2019 zu Q3/2019 betraf dies 23 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2019 gab es reale Mietpreisrückgänge in acht der teuersten 50 Städte.

Bestandsmieten verteuerten nominal ganz leicht

Die Bestandsmieten verteuerten sich bundesweit nominal ganz leicht mit 0,3 % im Vergleich von Q1/2020 zum Vorquartal. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B noch einen Anstieg von 1,2 %, „das bedeutet, dass sich die Bestandsmieten auf Jahressicht noch als wachstumsstärker als die Neuvermietungsmieten erweisen“, bemerkt Leutner. Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von März 2019 bis März 2020 um 1,4 %. Die Entwicklung bei den Bestandsmieten bewegt sich also leicht unterhalb der Inflationsrate. Bernd Leutner: „Auch weiterhin kann zumindest im Bundesdurchschnitt mitnichten davon gesprochen werden, dass die Mieten im Vergleich zu anderen Gütern und Dienstleistungen die Preistreiber par excellence sind.“

Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 0,6 % bzw. 1,2 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 5,0 %. Auch der relative Abstand der Mieten zum Gesamt-Index wächst wieder – ebenso wie die Schere zwischen Mieten und Wohnungspreisen.

F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung – Index und Änderungen (in %)

	Einfamilien- häuser	Eigentums- wohnungen	Neuvertrags- mieten	Bestands- mieten	F+B Wohn-Index
Index 2020 I (Ø 2004=100)	150,8	178,5	124,5	112,6	148,6
Änderungen zum Vorquartal	3,8	2,8	0,6	0,3	12,9
Änderungen zum Vorjahresquartal	6,9	6,1	0,6	1,2	5,0

F+B Wohn-Index 2020 , © F+B 2020

Die Entwicklung im Langfristvergleich

Der Index der Nutzungsart Einfamilienhäuser (EFH) stieg im Vergleich von Q1/2020 zu Q1/2015, also in den letzten fünf Jahren, um 36,4 %. Im Zehn-Jahresvergleich wurden 60,3 % gemessen. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 35,5 % und in den vergangenen zehn Jahren sogar um 76,8 %.

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 9,7 % und in den vergangenen zehn Jahren um 19,3 %. Die Bestandsmieten entwickelten sich wie üblich etwas moderater um jeweils 6,0 % (Q1/2020 zu Q1/2015) bzw. 10,3 % (Q1/2020 zu Q1/2010). „In der Langfristbetrachtung verringert sich weiterhin der Abstand der Wachstumsdynamik zwischen Angebots- und Bestandsmieten“, sagte Leutner. Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene deutschlandweite F+B-Wohn-Index über alle Arten bei Wohnimmobilien (Eigentums- und Mietwohnungen) stieg im Fünf-Jahresvergleich der ersten Quartale um 28,3 % und binnen zehn Jahren um 50,6 %.

Corona-Krise: Auswirkungen auf die Angebotssituation von Eigentumswohnungen und Angebotsmieten

Spätestens seit dem 15. März ist das Wirtschaftsleben in Deutschland durch die Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus massiv eingeschränkt. In der Immobilienwirtschaft sind heftige Diskussionen darüber entbrannt, ob und mit wie stark die Corona-Krise Wirkungen auf ihre Branche entfaltet. Die bisher vielfach ohne empirischen Bezug quasi „aus dem Bauch“ geäußerten Erwartungen unterscheiden sich nennenswert. Deshalb ist F+B dieser Frage im Rahmen der Arbeiten am Wohn-Index für das erste Quartal 2020 als Sonderthema der Veröffentlichung auf empirischer Basis nachgegangen. Betrachtet wurden dabei die Bundesländer, der sich daraus ergebende Bundesdurchschnitt sowie die TOP 7-Standorte. Untersuchungszeitraum ist die 10. bis zur 16. Kalenderwoche. In den Beginn der 12. Kalenderwoche fällt mit dem 16. März das offizielle Startdatum für den Shutdown in Deutschland. Deshalb ist die 12. KW das zeitliche Scharnier für die vorher-nachher-Betrachtung.

Wirkung auf die Miet-Wohnungmärkte

Entwicklung der Anzahl der enu angebotenen Mietwohnungen in Deutschland und den Top 7-Standorten zwischen KW 10 und KW 16 (Index KW 10 = 100)

	KW 10	KW 11	KW 12	KW 13	KW 14	KW 15	KW 16
Bundesdurchschnitt	100,0	93,7	64,7	63,7	84,1	61,7	85,1
Durchschnitt Top 7-Standorte	100,0	95,1	72,6	71,1	85,5	60,3	88,0

F+B Wohn-Index 2020 , © F+B 2020

In Deutschland nahm die Anzahl der neu annoncierten Mietwohnungen von der 10. bis zur 15. KW deutlich um ca. 38 % ab. Die Entwicklung ist in ihrem Verlauf durch deutliche Schwankungen geprägt. In der 16. KW stabilisierte sich die Anzahl wieder leicht, dennoch mit einem 15 prozentigen negativen Delta im Vergleich zur KW 10.

In den sieben größten deutschen Städten zeigte sich ein ähnliches Bild, auch hier war die KW 15 der Zeitraum des größten Einbruchs bei den Mietannoncen. Rund 40 Prozentpunkte betrug das Delta zum Ausgangswert in KW 10. Aber schon eine Woche später wurden 28 Prozentpunkte aufgeholt.

Dies bestätigt sich auch in der Betrachtung der Mietpreisentwicklung in den TOP 7-Standorten. In der 10. KW betrug die monatliche Durchschnittsmiete 16,45 €/m², in der 16. KW fiel sie mit 16,12 €/m² nur knapp 3 % niedriger aus. Die Entwicklung verlief auch innerhalb der Städtegruppe durchaus unterschiedlich.

„Wir beobachten, dass der Spielraum bei der Gestaltung von Miethöhen offenbar deutlich geringer ist als bei Preisen von Eigentumswohnungen. Anders ausgedrückt: Vermieter verzichten eher auf die sofortige Vermietung als unverzüglich einer kommenden negativen Wirtschaftsentwicklung vorauseilend, die Miethöhe zu reduzieren. Weder sind in hohem Maße Preisanpassungen nach oben zu beobachten, die sich durch partielle Verknappungstendenzen hätten ergeben können, noch sehen wir in breitem Rahmen eine ‚Discountmentalität‘ zur Vermarktung in diesem schwierigen Marktumfeld“, kommentierte Leutner.

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Quelle: F+B Pressemitteilung vom 27. April 2020, die vollständige PM mit den Tabellen gibt es hier.

Alle F+B-Wohn-Indizes 2020 finden Sie hier.

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