ZIA Frühjahrsgutachten 2020 – Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten steigen langsamer

• Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten steigen langsamer an
• Unternehmensimmobilien: Neuer Höchststand beim Investitionsvolumen
• Hotelimmobilien: Mittelstädte nehmen an Bedeutung zu
• Einzelhandel: Erreichbarkeit des stationären Handels nicht einschränken
• Ländliche Räume: Gute Chancen für Wohninvestments
• Betreutes Wohnen: Alternative Wohnform im Alter rückt in den Fokus

Bedarf an Büro- und Logistikimmobilien kann immer schwerer gedeckt werden

ZIA Frühjahrsgutachten 2020: Der Bedarf an Büro- und Logistikimmobilien in Deutschland kann immer schwerer gedeckt werden und behindert die wirtschaftliche Entwicklung. Besonders kritisch ist die Situation weiterhin in Berlin und München, wo der Büro-Leerstand mit 1,3 % und 1,4 % unterhalb einer gesunden Angebotsreserve liegt. Dies sind Ergebnisse aus dem diesjährigen Frühjahrsgutachten 2020 des Rats der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA am 11. Februar 2020 an Marco Wanderwitz (Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat) übergeben hat. Im Wohnungssegment sind die Neuvertragsmieten gegenüber dem Vorjahr mit 3,5 % weniger stark angestiegen. Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen dagegen setzte sich auch 2019 in allen A-Städten weiter fort.

Vor dem Hintergrund neuerlich verbesserter Finanzierungsbedingungen sorgen demografische Faktoren und die gute Arbeitsmarktlage für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und eine starke deutsche Baukonjunktur. Allerdings zeigen sich im steigenden Bauüberhang (genehmigte, aber noch nicht als fertiggestellt gemeldete Baumaßnahmen), in steigenden Preisen und den sich abschwächenden Wachstumsraten bei realen Bauinvestitionen auch die bestehenden Kapazitätsprobleme der Immobilienwirtschaft. Im vergangenen Jahr wurde das höchste je dokumentierte Investitionsvolumen in Deutschland mit Wirtschaftsimmobilien erreicht. Mit rund 72,6 Milliarden Euro ein Anstieg um 19 % im Vergleich zu 2018.

Positive Anzeichen nicht durch Markteingriffe konterkarieren

„Die vagen positiven Anzeichen – etwa bei der sich abschwächenden Steigerung der Durchschnittsmieten – sollten nicht überbewertet und dürfen vor allem nicht durch erneute Markteingriffe und Regulierungen konterkariert werden“, sagt ZIA Präsident Dr. Andreas Mattner. „Der Weg hin zu mehr bezahlbarem Bauen und Wohnen ist lang und ließe sich durch einen Baufrieden beschleunigen – ein Moratorium für jede staatliche Tätigkeit, die Bauen teurer macht oder Einnahmen für weitere Investitionen reduziert. Wir müssen aufhören, uns weiter in Regulierungsdebatten aufzureiben, sondern wieder einen Konsens finden und uns an einen Tisch setzen. Bei alledem darf der Fokus nicht nur auf den Bereich Wohnen gelegt werden. Gerade im Bürosegment, aber mittlerweile auch im Hotel und Logistikbereich übersteigt die Nachfrage das Angebot. Natürlich fehlen oftmals auch die Kapazitäten in den Bauunternehmen, die am Limit arbeiten. Insgesamt brauchen wir aber eine Aufbruchsstimmung, denn wir können es schaffen, die Herausforderungen einer ganzheitlichen Stadtentwicklung zu lösen.“

Die wichtigsten Ergebnisse des ZIA Frühjahrsgutachten 2020 im Überblick:

Mietendeckel: Politik aus der sozialistischen Mottenkiste

Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld (Universität Freiburg), der im Rahmen des Frühjahrsgutachtens 2020 die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert hat, erteilt in seinem Beitrag Maßnahmen wie Enteignungen und Mietendeckel eine deutliche Absage. „Der Mietendeckel entspricht einer schleichenden Enteignung der Vermieter“, so Feld. „Durch Politik aus der sozialistischen Mottenkiste wird man die Wohnungsnot und Unzufriedenheit nicht langfristig lösen können. Mit radikalen Markteingriffen war man schon in den 1970er Jahren gescheitert. Stattdessen sollten die Maßnahmen auf der Angebotsseite ansetzen. Investitionen müssen für Bauunternehmen attraktiver gemacht werden, statt diese abzuschrecken. Es müssten Regulierungen abgebaut, Planungs- und Genehmigungskapazitäten aufgebaut und deutlich mehr Bauland ausgewiesen werden. Man sollte sich auf die Fähigkeiten des Marktes und die Knappheitssignale von Preisen verlassen. Um soziale Härtefälle aufzufangen, könnte das Wohngeld reformiert und damit für eine breitere Bevölkerungsgruppe zugänglich und dynamisiert werden“, sagt Feld.

Grundsteuer: Feld schlägt gesenkte Hebesätze in Einführungsphase vor

Die Grundsteuer Regelung mitsamt der Öffnungsklausel bewertet Feld grundsätzlich positiv. „Das beharrliche Handeln von Bund und Ländern zur Neuordnung der Grundsteuer ist hervorzuheben und der ausgehandelte Kompromiss zufriedenstellend“, so Feld für das ZIA Frühjahrsgutachten. „Die Gesetzgebungsfreiheit für die Länder ist zu begrüßen, denn nun können diese selbstständig entscheiden, ob eine Flächensteuer, eine reine Bodenwertsteuer oder ein komplizierteres Bewertungsmodell für ihre Kommunen attraktiver und passender ist, wenn sie mit dem Grundmodell des Bundes nicht einverstanden sind.“ Die Neuordnung allerdings führe unter den Steuerzahlern zu Gewinnern und Verlierern. Bei einzelnen Objekten w erde es zu erheblichen Verschiebungen durch die Neubewertung kommen, was bei einer aktuellen Orientierung an deutlich überalterten Einheitswerten nicht weiter erstaunlich und eher eine Richtigstellung sei. Daher wäre in d er Einführungsphase oder generell in Zeiten angespannter Mietpreislagen ein gesenkter Hebesatz oder eine Stundung zur temporären Entlastung denkbar.

Grundsteuer C problematisch

Die im Zuge der Neuordnung mit verabschiedete Grundsteuer C hingegen sei aus verschiedenen Gründen problematisch. „Die Erwartungen an das Instrument zur Ausweitung der Bereitstellung von Bauland wurden bereits in der Vergangenheit enttäuscht, das zeigt ein Blick zurück in die 1960er Jahre“, sagt Feld. „Speziell finanzschwache Bürger hatten Grundstücke aufgrund höherer Steuern verkaufen müssen, sodass die Verteilungswirkung als ungerecht empfunden wurde. Außerdem dürfte in vielen Fällen unklar sein, welche Gründe für brachliegende Bauflächen bestehen.“

Share Deals: Andere Gestaltungsformen denkbar

Die Reform der Grunderwerbsteuer sei der Versuch, die einerseits gerechtfertigte Sonderbehandlung von Unternehmen beizubehalten, jedoch anderseits Steuergestaltungen einzuschränken. Zwar machten die geplanten Maßnahmen der Reform Share Deals unattraktiver, vermögen diese jedoch nicht komplett einzudämmen. Vielmehr verfehlen die angedachten Maßnahmen nicht nur ihr Ziel, sie verschlechtern die Situation zunächst sogar. Ganz grundsätzlich seien andere Gestaltungsformen einer Neuregelung von Share Deals denkbar.

„Interessant ist vor allem das französische Modell. Hier ist entscheidend, welchen Anteil das Immobilienvermögen am Firmenwert hat. Lediglich wenn der Immobilienwert der übernommenen Gesellschaft anteilig über 50 % liegt, ist der Share Deal grunderwerbsteuerpflichtig. Außerdem könnte eine differenzierte Behandlung von Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien wie in Spanien oder den Niederlanden sinnvoll sein“, so Feld weiter.

Klimapaket: Vermieter sollten ebenfalls Anreize bekommen

Beim Klimapaket sei neben dem marktwirtschaftlichen Ansatz einer CO2 Bepreisung insbesondere die langfristige Möglichkeit der steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung an selbst genutztem Wohneigentum sinnvoll, da die Kapazitäten in der Baubranche zum einen bereits ausgelastet sind und sich Sanierungszyklen zum anderen über lange Zeiträume erstrecken. „Gleichwohl sind schnelle Erfolge der CO2 Einsparung im Gebäudebereich kaum zu erwarten “, so Feld. „Das liegt nicht zuletzt an der hohen Mietquote in Deutschland.“ Doch für Mietwohnungen ist keine entsprechende Regelung geplant. Auch Nichtwohngebäude finden hier aktuell keine Berücksichtigung, obwohl auf diesen Gebäudetypus rund 36 % des Gebäudeenergieverbrauchs entfallen. „Es sollte sichergestellt werden, dass Vermieter ebenfalls Anreize für Investitionen in die Mietobjekte haben“, meint Feld.

Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten steigen langsamer an

Die Angebotsmieten (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) sind im deutschen Mittel im Jahr 2019 weiter um 3,5 % gegenüber dem Vorjahr auf zuletzt 8,13 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Anstieg hat sich gegenüber dem Vorjahr damit leicht verlangsamt (von 3,8 %). Die Angebotsmieten (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) in den A-Städten haben sich als Reflex auf die starke Zuwanderung in die A-Städte bei gleichzeitig noch schwachem Wohnungsneubau seit 2010 um 19 % bis 60 % erhöht. Allerdings schwächt sich das Bevölkerungswachstum insbesondere in den A-Städten in den letzten Jahren ab.

Besonders deutlich ist dies in Berlin der Fall: von 55.000 (2016) über 39.000 (2017) auf 31.000 (2018). Auch in Hamburg sank das Wachstum stetig seit 2015 auf 10.600 (2018). In München war der Rückgang mit zuletzt 15.500 nicht ganz so ausgeprägt, nachdem es Mitte der 2010er Jahre noch 20.000 bis 24.000 Personen pro Jahr waren. „Das Jahr 2019 setzt diesen Rückwärtstrend in vielen Städten fort “, sagt Prof. Harald Simons (empirica AG), der für das ZIA Frühjahrsgutachten 2020 die Wohnungsmärkte untersucht hat.

Wohnimmobilien in den A-Städten: Anspannung verschärft sich nicht weiter

Gleichzeitig ist in allen Städten der Wohnungsneubau angestiegen. Letztes Jahr überstieg dieser in allen A-Städten das Wachstum der Wohnungsnachfrage. Besonders deutlich war dies in Hamburg, Berlin, Düsseldorf und Stuttgart. „Auch im laufenden Jahr 2020 dürfte das Angebot in allen A-Städten stärker wachsen als die Nachfrage“, so Simons. Der teils stürmische Anstieg der Mieten scheint in einigen Städten aufzuhören und damit den Veränderungen in der Entwicklung von Angebot und Nachfrage zu folgen. Dies hinterlässt Spuren in der Mietentwicklung.

Bremsspuren in der Mietentwicklung

Die Entwicklung ist in Berlin am weitesten fortgeschritten. Gefolgt von Hamburg, aber auch in den anderen Städten lassen sich Bremsspuren in der Mietentwicklung beobachten. Insgesamt ist damit zu rechnen, dass sich die Anspannung auf den Wohnungsmärkten der A-Städte auch im Jahr 2020 nicht weiter verschärft. Vielleicht könnten die Märkte sich sogar leicht entspannen. Dies ist insbesondere davon abhängig, ob die hohe Investitionsneigung und Investitionsmöglichkeiten bestehen bleiben oder sich Investoren von den Wohnungsmärkten zurückziehen beziehungsweise zurückziehen müssen“, so Simons.

Die Leerstandsquote dürfte im Jahre 2019 nicht weiter gesunken sein. „Dies ist zum einen dem einfachen Umstand geschuldet, dass die Leerstandsquote in allen A-Städten ohnehin bereits bei fast Null liegt“, erklärt Simons. „Zum anderen aber dürfte im Jahr 2019 erstmals in allen A-Städten das Wohnungsangebot dank der hohen Neubauaktivitäten stärker gestiegen sein als die abgeschwächte Nachfrageentwicklung.“

ZIA Frühjahrsgutachten: Kaufpreise für Wohnungen steigen weiter …

Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen hat sich im letzten Jahr nicht vermindert.  Er liegt mit 9,7 % weiterhin deutlich über der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) sind auch im Jahr 2019 in allen A-Städten durchgehend weiter gestiegen. Diese Anstiege waren weiterhin mit rund 10 % oder mehr in allen Städten beträchtlich, einzig in München ist der Preisanstieg mit knapp 7 % etwas schwächer ausgefallen. Im Vergleich zur vorjährigen Wachstumsrate (2018-2017) ist der Preisanstieg in Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart stärker ausgefallen und hat sich in Berlin, Frankfurt und München etwas abgeschwächt.

… die Ursache für diese Entwicklung ist auf dem Kapitalmarkt zu suchen

„Seit 2011 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nunmehr Jahr für Jahr stärker als die Neuvertragsmieten“, so Simons. „Die Ursache für diese Entwicklung ist auf dem Kapitalmarkt zu suchen, also den niedrigen Zinsen.“ Die Zinsniveaus (Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über zehn Jahre) verharrten in den Jahren 2015 bis 2018 konstant bei knapp 2 %. Überraschend sanken sie im Verlauf des letzten Jahres nochmals auf gut 1,2 % ab. Bei konstanter Annuität lässt sich damit nochmals eine um knapp 10 % höhere Kreditsumme bedienen. Was in etwa dem Preisanstieg in den sieben A-Städten entspricht.

Ländliche Räume: Gute Chancen für Wohninvestments

In den ländlichen Kreisen entfielen 2018 46 % aller rund 216.000 Kauffälle für Wohnimmobilien auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Umsatzanteil lag bei 56 % von insgesamt 35,5 Milliarden Euro. In 30 % der Kauffälle und zu 31 % des Umsatzes wechselten Eigentumswohnungen und sonstiges Teileigentum den Besitzer. Die Spanne der Mieten in den ländlichen Kreisen ist relativ eng. 80 % der Kreise weisen ein durchschnittliches Mietniveau zwischen 5,20 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter auf. Die aktuelle Entwicklung der Angebotsmieten in Deutschland vom 3. Quartal 2018 bis zum 3. Quartal 2019 weist einen Mietanstieg um 3 % auf. Im gleichen Umfang stiegen auch die Mieten in den städtischen Kreisen und kreisfreien Städten sowie in den stagnierenden ländlichen Kreisen. In den wachsenden ländlichen Kreisen stiegen die Angebotsmieten mit vier % überdurchschnittlich an. In den schrumpfenden ländlichen Kreisen hingegen betrug die Preissteigerung lediglich 1 %.

Entwicklung in den ländlichen Kreisen sehr unterschiedlich

Betrachtet man die Entwicklung der Angebotspreise in Deutschland von Ende 2007 bis zum 3. Quartal 2019 im Segment der Eigentumswohnungen, zeigt sich ein Anstieg des Medians um 73 % von 1.053 Euro auf 1.819 Euro pro Quadratmeter. Überdurchschnittlich stark fiel die Dynamik in den städtischen Kreisen und kreisfreien Städten aus. Hier lag der Anstieg bei 83 %. Die Angebotspreise stiegen von 1.121 Euro auf 2.070 Euro pro Quadratmeter.

In den ländlichen Kreisen war die Entwicklung sehr unterschiedlich. In den wachsenden ländlichen Kreisen verdoppelten sich die Angebotspreise nahezu, von 1.057 Euro auf 2.097 Euro pro Quadratmeter. Sie erreichten damit das aktuelle Preisniveau der städtischen Kreise und kreisfreien Städte von 2.070 Euro pro Quadratmeter. In den stagnierenden ländlichen Kreisen stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 68 % von 865 Euro auf aktuell 1.457 Euro pro Quadratmeter. Während sich die Angebotspreise in den schrumpfenden ländlichen Kreisen mit einem Anstieg von 27 % nur sehr verhalten entwickelten (von 785 Euro auf 1.000 Euro pro Quadratmeter).

Einige ländliche Regionen mit besonders günstigem Chancen-/Risiko-Verhältnis

„Unter den ländlichen Kreisen gibt es eine differenzierte Entwicklung, die unterschiedliche Herausforderungen, aber auch Investitionschancen mit sich bringt“, erklärt Carolin Wandzik (GEWOS) für das ZIA Frühjahrsgutachten 2020. Sie hat die Wohnungsmärkte in ländlichen Räumen untersucht. „Bewertet man Indikatoren wie die Wohnungsmarktentwicklung bis 2030, die wirtschaftliche Entwicklung und die Finanzierbarkeit des Wohnens ergibt sich für einige ländliche Regionen ein für Wohninvestments besonders günstiges Chancen-/Risiko-Verhältnis. Dies sind im Norden ländliche Kreise Niedersachsens und Schleswig-Holsteins, im Süden fast alle ländlichen Kreise Bayerns und Baden-Württembergs.“

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Der ZIA

Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA ist der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Er spricht durch seine Mitglieder, darunter 28 Verbände, für rund 37.000 Unternehmen der Branche entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Der ZIA gibt der Immobilienwirtschaft in ihrer ganzen Vielfalt eine umfassende und einheitliche Interessenvertretung, die ihrer Bedeutung für die Volkswirtschaft entspricht. Als Unternehmer- und Verbändeverband verleiht er der gesamten Immobilienwirtschaft eine Stimme auf nationaler und europäischer Ebene – und im Bundesverband der deutschen Industrie (BDI). Präsident des Verbandes ist Dr. Andreas Mattner.

Das vollständige ZIA Frühjahrsgutachten finden Sie hier: ZIA

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