F+B-Wohn-Index Deutschland Q4/2019

  • Neuvertragsmieten gehen in jeder zweiten der 50 teuersten Städte zurück
  • Mieten in Stuttgart und Münchensinken
  • Preisanstieg für Eigentumswohnungen schwächt sich ab
  • Schwerpunkte: Hamburg, Düsseldorf und Erfurt

Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 4. Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 %. „Die mit unserem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich innerhalb des Jahres 2019 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes abgeschwächt, wobei sich die Teilsegmente allerdings deutlich unterschiedlich entwickelt haben“, erklärte Dr. Bernd Leutner (F+B).

Die Preise für Eigentumswohnungen (ETW) und für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) wachsen weiterhin – mit einem Abstand von 0,7 bzw. 1,1 Prozentpunkten allein im 4. Quartal 2019 – deutlich stärker als die Neuvertragsmieten. F+B weist in diesem Zusammenhang mit Interesse auf die offensichtliche Verschiebung in der Struktur der Investoren auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt hin.

Offenbar ziehen sich nach Marktbeobachtungen großer Maklerhäuser wie JLL, CBRE oder Savills internationale Investoren zunehmend vom deutschen Markt zurück. Umgekehrt stiegen die Anteile deutscher Institutioneller von 78 % in 2018 auf mehr als 90 % in 2019 an. Als Grund wird die zunehmend unübersichtliche und kaum noch kalkulierbare Mietenregulierung angegeben, die sich zudem aufgrund der föderalen Struktur auch noch von Bundesland zu Bundesland unterscheide.

„Wir beobachten, dass offenbar für die anhaltende Auseinanderentwicklung von Mieten und Preisen nunmehr vor allem deutsche Wohnimmobilien AGs, offene Spezialfonds, vermögende Privat-Anleger, die öffentliche Hand sowie Selbstnutzer verantwortlich sind. Mangels Anlagealternativen und aufgrund des hohen Sicherheitsaspektes, der den Immobilien zugeschrieben wird, drehen also vor allem deutsche Käufer an der Preisschraube, werden aber auch bei einem Ende der Immobilienkonjunktur – aus welchen Gründen auch immer – die Hauptleidtragenden sein, wenn ein Preisverfall finanziell verarbeitet werden muss“, sagte Leutner.

Herdeneffekt erkennbar?

Der F+B-Chef meint hier einen „Herdeneffekt“ zu erkennen, der aus der wirtschaftshistorischen Erfahrung heraus für die Nachzügler häufig nicht gut ausgeht. „Betrachtet man die letzten 25 Jahre, sind in der Immobilienwirtschaft immer wieder verzögerte Reaktionen deutscher Investoren auf internationale Kapitalmarkttrends zu beobachten gewesen“, so der Wohnungsexperte. Zu Beginn und in der Hochphase des Verkaufs öffentlicher und Werkswohnungsbestände zwischen 1998 und 2005 waren fast ausschließlich anglo-amerikanische Fonds engagiert, die dann später enorme Gewinne realisieren konnten. Deutsche Anleger und Wohnungs-Fonds stießen erst relativ spät und dann auf einem schon hohen Preisniveau dazu. „Besonders prozyklisch agiert hier die öffentliche Hand, die ihre Bestände aus heutiger Sicht zu Spottpreisen verkaufte, um diese nun mit enormen Aufschlägen z. T. wieder zurückzukaufen – teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind“, kommentierte Leutner.

Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 0,7 % allein gegenüber dem Vorquartal Q3/2019. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 1,1 %, was eine leicht anziehende Dynamik erkennen lässt, die nach Ansicht von Bernd Leutner auch durch das erfolgreiche Baukindergeld getriggert wird. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q4/2018 liegen die ETW mit 5,4 % deutlich vor den Eigenheimen mit 3,8 %. Beide Objektarten übertreffen damit den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 3,3 % und sind nach wie vor für die Gesamtperformance des Wohn-Index verantwortlich.

Im Gegensatz dazu stagnierten die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale Q4/2019 zu Q3/2019 erneut bei 0,0 %. Damit setzt sich der von F+B seit dem ersten Quartal 2019 berichtete Trend von leicht sinkenden, maximal aber stagnierenden Angebotsmieten weiter fort! Im Jahresvergleich mit dem 4. Quartal 2018 gehen die Angebotsmieten nun sogar leicht um -0,3 % zurück, mit sichtbarer Tendenz nach unten.

Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für eine sich verfestigende Marktberuhigung nahe. So sind im Vergleich zum Vorquartal in 23 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten gesunken (im Vergleich der Quartale Q3/2019 zu Q2/2019 betraf dies erst 15 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2018 gab es reale Mietpreisrückgänge in elf der teuersten 50 Städte. „Das kann man als Effekt verringerter Ertragserwartungen der Eigentümer bei der Neuvermietung, aber sicher auch als Ankündigungseffekt der geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse interpretieren“, kommentierte der Immobilienexperte.

Bestandsmieten verteuerten sich ganz leicht

Die Bestandsmieten verteuerten sich bundesweit ganz leicht mit 0,4 % im Vergleich von Q4/2019 zum Vorquartal. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B noch ein Anstieg von 1,4 %, „das bedeutet, dass sich entgegen der auf die Metropolen zentrierten Berichterstattung über die Neuvermietungsmieten im bundesweiten Fokus die Bestandsmieten als deutlich wachstumsstärker erweisen“, bemerkte der F+B-Gründer. Was man unter Gesichtspunkten einer flexiblen Marktmechanik (Verringerung von sogenannten „Lock-in-Effekten“) durchaus positiv einschätzen könne. Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von Dezember 2018 bis Dezember 2019 um 1,5 %. Die Mietentwicklung bei den Bestandsmieten bewegt sich also mittlerweile im Gleichklang mit der Inflationsrate. Noch vor wenigen Jahren waren es insbesondere die Angebotsmieten, die neben den Energiekosten die größten Preistreiber im Warenkorb des Verbraucherpreisindex darstellten.

Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit -0,3 % bzw. +1,4 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 3,3 %. Auch die relativen Abstände zum Gesamt-Index bleiben in etwa auf dem Niveau der Vorperioden.

F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung – Index und Änderungen (in %)

  Einfamilien-
häuser
Eigentums-
wohnungen
Neuvertrags-
mieten
Bestands-
mieten
F+B
Wohn-Index
Index 2019-IV
(Ø 2004=100)
145,3 173,6 123,8 112,3 144,5
Änderungen zum
Vorquartal
1,1 0,7 0,0 0,4 0,7
Änderungen zum Vorjahresquartal 3,8 5,4 -0,3 1,4 3,3

F+B Wohn-Index 2019 , © F+B 2020


F+B Pressemitteilung vom 20. Januar 2020, die vollständige PM mit den Tabellen und das F+B-Angebotsindex als PDF gibt es hier.

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