empirica-Blasenindex 2018q3: Gesamtindex Deutschland nur knapp über “Normalwert”

Nicht jeder Preisanstieg birgt die Gefahr einer Blase, erläutert das unabhängige Forschungs- und Beratungsinstitut empirica. Doch eine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase gibt es nicht. Das Institut nimmt vier zusammenhängende Kriterien in Augenschein, denn nach Ansicht der Experten steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilien-Blase, wenn …

• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen,
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen,
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden,
• immer mehr Kredite aufgenommen werden

Von einer Erhöhung der (regionalen) Blasengefahr geht das Institut aus, wenn die Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 bzw. die empirica-Neubauprognose signifikant überschritten werden. „Das Jahr 2004 steht für eine „Normalphase“, in der niemand eine Preisblase vermutet hat und der Markt eher leicht unterbewertet war“.

empirica-Blasenindex 2018q3

Bundesweit steigen die Teilindices Vervielfältiger und Preis-Einkommen weiter an. Nur Neubau und Verschuldung bleiben schwach, was den Gefahrenzuwachs bremst. Allerdings weitet sich die Blasengefahr in den Wachstumsregionen zum dritten Mal in Folge nicht mehr weiter aus. Zwar steigen Vervielfältiger und Preis-Einkommens-Relationen dort im Durchschnitt noch an. Die Zahl der betroffenen Kreise mit Werten über dem blasenlosen Referenzwert nimmt aber nicht mehr weiter zu.

Blasengefahr in Stagnations- und Schrumpfungsregionen?

Im Umkehrschluss tragen jetzt vermehrt Stagnations- und Schrumpfungsregionen die bundesweit steigende Blasengefahr. Diese Entwicklung spiegelt das Investorenverhalten. Denn seit einiger Zeit treiben die gesunkenen Bruttorenditen in den attraktiven Schwarmstädten immer mehr Anleger ins Umland sowie in scheinbar noch unterbewertete Städte. Es ist nicht ungefährlich, wenn dadurch vermehrt auch wachstumsschwache Regionen in den Fokus der Investoren kommen. Denn dort drohten bei platzenden Preisblasen nicht nur Preisrückgänge, sondern eher als in Schwarmstädten auch (neue) Leerstände. Das gilt erst recht, wenn die Anleger dort den Neubau forcieren.

Großstädte

Gegenüber dem Vorquartal sinkt die Blasengefahr in Köln (weniger Neubau). Damit indiziert empirica nur noch für 8 von 12 Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr (Vorquartal 9, vor drei Jahren 7). In Essen und Köln ist die Gefahr „mäßig hoch“, in Leipzig „gering“, in Dortmund „sehr gering“.

Bundesweite Verteilung

• Vervielfältiger Mieten und Kaufpreise wachsen in 273 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 265, vor drei Jahren 182).
• Preis-Einkommen In 203 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 200, vor drei Jahren 78).
• Fertigstellungen In 18 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 17, vor drei Jahren 9).
• Gesamtindex Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 212 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 211, vor drei Jahren 105).

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Der empirica Immobilienblasenindex erscheint in jedem Quartal und wird regelmäßig im News-Blog der IMMOVATION AG veröffentlicht.

Quelle: Empirica Institut

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