Wohneigentumsquote: Deutschland in Europa auf den hinteren Rängen

Trotz günstiger Rahmenbedingungen stagniert die Wohneigentumsquote in Deutschland. Sie liegt nach wie vor bei rund 45%. Dies stellte das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) in einer Studie fest. Im europäischen Vergleich liegt Deutschland damit auf den hinteren Rängen.

Die Rahmenbedingungen in Deutschland sind gut. Die Wirtschaft läuft auf Hochtouren. In vielen Regionen herrscht Vollbeschäftigung. Die Zinsen sind historisch niedrig. Und der Bedarf an privater Altersvorsorge nimmt zu. Die Wohneigentumsquote stagniert dennoch. „In anderen Ländern, beispielsweise in den Niederlanden oder Dänemark, ist die Wohneigentumsquote in Phasen guter Konjunktur, niedriger Zinsen und steigender Immobilienpreise deutlich gestiegen“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer (IW Köln). „Daher überrascht es, dass Deutschland bei der Wohneigentumsbildung nach wie vor auf der Stelle tritt.“

Nur 11% der Mieter haben ausreichend Eigenkapital

Dafür gibt es etliche Gründe: Es fehlt an Bauland. Das Angebot an Wohnimmobilien ist nicht ausreichend – das gilt vor allem in Ballungszentren. Es mangelt an Eigenkapital. Das ist laut Studie der Hauptgrund. Für den Erwerb einer Immobilie sollte ein Haushalt 20% bis 30% des Kaufpreises gespart haben. Bei einem Durchschnittspreis von derzeit rund 250.000 Euro braucht ein Haushalt also mindestens 50.000 Euro für die Finanzierung. Dies können derzeit aber nur 11% der Mieter aufbringen. Betroffen sind davon vor allem junge Menschen mit mittleren Einkommen. Die Studie zeigt, dass von den 25 bis 34-Jährigen 2016 nur 13% in den eigenen vier Wänden wohnten. Die Zahl ist rückläufig: 2011 waren es noch 15%. Auch bei den 35 bis 44-Jährigen ist die Wohneigentums-Entwicklung rückläufig, von 41% in 2011 auf 37% in 2016. Das Durchschnittsalter der Ersterwerber einer Immobilie beträgt heute 48 Jahre.

„Die Wohneigentumsquote ist ein wesentlicher Indikator für die Vermögensbildung. Umso wichtiger ist es, dass vor allem junge Familien mit mittleren Einkommen Wohneigentum erwerben können“, sagt Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall, die die Studie in Auftrag gegeben hat. „Die Studie zeigt, dass der Immobilienerwerb oft am mangelnden Eigenkapital scheitert. Daher begrüßen wir die Pläne der Großen Koalition, bei der Wohnungsbauprämie den Prämiensatz zu erhöhen und die Einkommensgrenzen anzupassen.“

Fünf Vorschläge des IW für mehr Wohneigentum

Die künftige Bundesregierung müsste nach Ansicht des Instituts jedoch nicht Milliarden Euro dafür ausgeben, mehr Menschen ins Wohneigentum zu bringen. Es gibt günstigere Alternativen. Dazu machen die Autoren des Papiers fünf Vorschläge, die wir hier knapp für Sie zusammenfassen. Die Vorschläge im Detail finden Sie HIER.

1. Reform der Grunderwerbsteuer
   

   Die Grunderwerbsteuer stellt unter den Erwerbsnebenkosten den Haupt-Kostentreiber dar. Forderungen nach einer Absenkung dürften nach Einschätzung des Instituts jedoch kaum Chancen haben. Möglich wäre hingegen die Struktur der Grunderwerbsteuer zu verändern. Beispiele dafür finden sich im benachbarten Ausland: In Großbritannien etwa gilt in der Grunderwerbsteuer ein Stufentarif mit Freibetrag. Dabei werden kleine und günstige Wohnungen weniger besteuert als große Anwesen und Villen. Ein solcher Stufentarif könnte auch in Deutschland Haushalte im unteren und mittleren Einkommensbereich entlasten. Hilfreich wäre es zudem, wenn der Staat seinen Bürgern ermöglichen würde, die Grunderwerbsteuer über einen längeren Zeitraum zu bezahlen. Angesichts geringer Zinssätze wäre dies kaum mit Mehrkosten verbunden, könnte aber den Kapitalbedarf zum Kaufzeitpunkt deutlich reduzieren.

2. Sonstige Erwerbsnebenkosten
   

   Weitere Einsparpotenziale bieten auch die sonstigen Erwerbsnebenkosten. Das Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen ist in vielen anderen Ländern längst üblich. In den Niederlanden hat es beispielsweise dazu geführt, dass die Maklerprovision gerade mal 1% bis 2% beträgt. Auch bei den Notarkosten sowie den Grundbuchkosten gibt es viele Einsparpotenziale. Das zeigt sich, wenn man die Kosten in Deutschland mit den entsprechenden Zahlen in Großbritannien oder den Niederlanden vergleicht.

3. Kreditausfallgarantien
   

   Eigenkapitalbedarf ist ein wesentliches Hemmnis beim Kauf. In Frankreich und den Niederlanden vergibt daher der Staat Kreditausfall-Garantien, um den Käufern höhere Fremdkapitalquoten zu ermöglichen. Auch das ist ein Weg, der auch in Deutschland unter bestimmten Bedingungen Chancen bieten würde.

4. Vermögensförderung
   

   Wichtig seien nach IW auch Reformen, die den Kapitalaufbau unterstützen. Mit der Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie gibt es (neben anderen) zwar bereits zwei Instrumente. Diese könnten gezielt den Vermögensaufbau von Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen unterstützen. Allerdings sind beide Instrumente seit den 1990er Jahren nicht mehr angepasst worden, so dass sie nicht die gewünschte Wirkung zeigen. Hier sieht das Institut Handlungsmöglichkeiten.

5. Schweizer-Modell
   

   Fast 50% der Wohnungskäufer in der Schweiz nutzen Mittel aus der betrieblichen Altersvorsorge zur Finanzierung, wobei durchschnittlich 40.000 Schweizer Franken entnommen werden. Zwar kann man auch bei uns schon heute Mittel aus der Riesterrente entnehmen, allerdings sind die Vorgaben bislang vergleichsweise restriktiv. Eine ähnliche Flexibilität wie bei unseren Nachbarn in der Schweiz würde auch deutschen Haushalten die Wohneigentumsbildung um einiges erleichtern.

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Quelle: newsroom.schwaebisch-hall.de

Bild: © “koya79” / Fotolia.com

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