empirica-Blasenindex 2017q2: Gesamtindex legt um 0,03 Punkte zu

Droht dem deutschen Wohnungsmarkt eine Preisblase? Diese Frage wird seit geraumer Zeit diskutiert. Das Institut empirica veröffentlicht in jedem Quartal einen Immobilienblasenindex.

Nicht jeder Preisanstieg birgt die Gefahr einer Blase, erläutert das unabhängige Forschungs- und Beratungsinstitut empirica. Doch eine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase gibt es nicht. Das Institut nimmt vier zusammenhängende Kriterien in Augenschein, denn nach Ansicht der Experten steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilien-Blase, wenn …

• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen,
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen,
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden,
• immer mehr Kredite aufgenommen werden

Von einer Erhöhung der (regionalen) Blasengefahr geht das Institut aus, wenn die Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 bzw. die empirica-Neubauprognose signifikant überschritten werden. „Das Jahr 2004 steht für eine „Normalphase“, in der niemand eine Preisblase vermutet hat und der Markt eher leicht unterbewertet war“. Der empirica-Blasenindex ist gegenüber dem Vorquartal zwar leicht gestiegen, befinde sich aber „weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004“.

Leichter Anstieg des Gesamtindex

Der empirica-Blasenindex steigt wieder an, gegenüber dem 1.Quartal 2017 legt er um 0,03 Punkte zu. Vor allem die Einzelindices „Vervielfältiger“ und „Preis-Einkommen“ (je +0,06) “puschen” den Gesamtindex weiter nach oben. Das Angebot steigt, aber es droht kein Überangebot, sondern nur eine Tendenz in Richtung „ausreichend“. Die Nachfrage in den Schwarmstädten wächst langsamer (weniger Auslandszuzug, weniger Binnenzuzug), aber sie schrumpft nicht, es drohen keine Leerstände. In dieser Situation werden die Mieten kaum noch weitersteigen wie in den letzten Jahren. Fundamental betrachtet gilt dies auch für die Kaufpreise – inklusive der Gefahr hoher Rückschläge, falls die Rahmenbedingungen schlechter werden sollten (Zins, BIP etc.).

Wie könnte es weitergehen?

Je länger er dauert, desto wahrscheinlicher und schmerzhafter wird der Zyklus enden, prophezeien die Experten von Empirica. Besonders böse könnte es nach ihrer Ansicht Investoren außerhalb der Schwarmstädte erwischen. Denn dort gibt es mittlerweile ebenfalls ein zinsbedingtes Rückschlagpotential, hinzu kommen im Krisenfall aber auch drohende Leerstände. So gibt es in Schrumpfungsregionen keine „unfreiwillige“ Umlandwanderung und mithin kein „Pufferpotential“ zur Stabilisierung der Nachfrage.

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Der empirica Immobilienblasenindex erscheint in jedem Quartal und wird regelmäßig im News-Blog der IMMOVATION AG veröffentlicht.

Quelle: Empirica Institut

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