Der „Immobilien Brief” ist ein Branchen-Medium mit großer Reichweite. Der Ableger „Immobilienbrief Hamburg und der Norden“ erscheint monatlich und nimmt speziell das Marktgeschehen im Norden Deutschlands unter die journalistische Lupe. Der Immobilien Brief “Hamburg und der Norden“ führte ein Gespräch mit Lars Bergmann.
Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe hat im Dezember 2014 ein Immobilien-Paket mit 879 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten in Delmenhorst und Cuxhaven erworben. Seit vielen Jahren investiert die IMMOVATION bevorzugt abseits der Top-Standorte. Der Immobilien Brief Hamburg fragte Vorstand Lars Bergmann aus Kassel nach den Gründen für die Entscheidung, ein großes Immobilien-Paket im Hohen Norden zu kaufen.
Sie haben bislang kaum im Norden eingekauft. Wird Norddeutschland insgesamt interessant, weil man hier noch billiger einkaufen kann?
Wir erwarten, dass die niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Immobilien weiter wachsen lässt. Wir favorisieren sogenannte B-Standorte, da hier die Kaufpreise verglichen mit den Metropolen noch eine attraktive Rendite möglich machen. Wesentlich für die Auswahl lukrativer Objekte ist eine positive oder zumindest stabile Prognose für die wirtschaftliche Entwicklung des Standortes. Norddeutschland hat – wie jedes andere Bundesland – Städte mit guten und weniger guten Entwicklungschancen. Für uns ist wichtig, die Mikrolage vor einem Immobilienkauf sehr genau unter die Lupe zu nehmen, bevor wir einen Ankauf ernsthaft in Erwägung ziehen.
Wird es weitere Ankäufe im Norden geben? Welche Städte kämen in Frage?
Zurzeit planen wir keine weiteren Ankäufe in Norddeutschland. Aber gute Angebote prüfen wir natürlich immer. Eine aktuelle Studie von Lübke & Kelber hat die Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung und die Nachfrage nach Wohnraum, Kaufpreise und Miethöhe von 110 deutschen Städten bewertet. Städte wie Lübeck, Osnabrück und Kiel liegen hinsichtlich ihres positiven Rendite-Risiko-Verhältnisses auf den vorderen 20 Plätzen. Bei diesen Städten kann es sich lohnen genauer hinzuschauen, wenn Objekte angeboten werden.
Welche Rolle spielen Mieterstrukturen bei ihren „Brot-und-Butter“-Immobilien im Norden?
Wir haben die Erfahrung gemacht, dass eine homogene Zusammensetzung der Mieter ein konfliktarmes soziales Umfeld begünstigt. In solchen Wohnanlagen ist die Fluktuation geringer und die Einnahme-Sicherheit ist vergleichsweise hoch. Wir bevorzugen außerdem Wohnimmobilien mit einer durchschnittlichen Miethöhe und Wohnungsgrößen von 2 bis 4 Zimmern mit 40 bis 90 Quadratmetern Fläche. Sie werden von den meisten Wohnungssuchenden nachgefragt und können schnell wieder vermietet werden.
Wie viel werden Sie in den kommenden Jahren in den Bestand in Cuxhaven/Delmenhorst investieren?
Die Wohnanlagen in Norddeutschland haben wir mit der Absicht gekauft, unseren Immobilienbestand langfristig zu erweitern. Die Einnahmen aus den Mieten tragen nachhaltig zur weiteren Expansion und zur finanziellen Stärke des Unternehmens bei. Aufgrund des guten Zustands der Wohnungen und der bestehenden Vollvermietung gehen wir für die kommenden Jahre davon aus, dass nur Maßnahmen zur Instandhaltung erforderlich sind, aber keine größeren Investitionen.
Laut Strategie soll maximal zum 15fachen eingekauft werden, so dass 7% Anfangsrendite drin sind. Konnten Sie beim Ankauf in Cuxhaven und Delmenhorst diese Strategie vollständig umsetzen?
Ja, vollständig – dank der hervorragenden bundesweiten Kontakte unserer unternehmenseigenen Research-Abteilung.