Wohnimmobilien 2015: Hohe Nachfrage, keine Blase (Deutsche Bank)

Das Umfeld des Marktes ist intakt, die Renditen sind attraktiv und die Preise klettern nach oben: Wohnimmobilien in Deutschland sind sowohl für private als auch institutionelle Anleger weiterhin eine vielversprechende Anlage.

Das zeigt die Studie „Wohnimmobilien 2015“, die vom Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) im Auftrag der Deutschen Bank erstellt wurde. Droht eine Immobilienblase? Das Risiko einer deutschlandweiten Übertreibung sehen die Experten des Instituts nach wie vor nicht; sehen jedoch “Überhitzungstendenzen in regionalen Teilmärkten”.

Schon im vergangenen Jahr war die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien lebhaft. Nach Analysen von bulwiengesa stiegen die Hauspreise im Schnitt um 4,5% (inflationsbereinigt), Wohnungsmieten im Bestand stiegen um 2,8% und Neubauten um 3,3%; die Mietrenditen im Bestand lagen bei 4,8% und 3,8% bei Neubauwohnungen.

Zuversicht für 2015

Kein Wunder also, dass die Experten optimistisch in die Zukunft blicken: „Zusätzliche gute Gründe für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien liefern die niedrigen Zinsen, eine hohe Zuwanderung sowie der Mangel an Alternativen für konservativ ausgerichtete Anleger.“ (Prof. Dr. Tobias Just, Universität Regensburg).

Auch die Deutsche Bank rechnet mit einer positiven Preisentwicklung für deutsche Wohnimmobilien: „2015 könnte der Preis von Einfamilienhäusern und Bestandswohnungen im Schnitt um 3,0% und von Neubauwohnungen um 4,0% steigen.“

Mit welchen Risiken ist zu rechnen?

Hier sehen die Spezialisten folgende Punkte: Steigende Zinsen (Anmerkung: Zurzeit sind Zinsen für Immobilienkredite nahe am Rekordtief – und für eine generelle Trendumkehr gibt es keine Anzeichen – siehe Interhyp: Zinsen für Immobilienkredite nahe Rekordtief), ein möglicher Rückgang der Zuwanderung, ein Anstieg spekulativer Immobilienanlagen und eine “Mieterschutzpolitik, die drohe, Immobilien als Anlageklasse für Investoren unattraktiver zu machen”.

Für das laufende Jahr geben die Profis jedoch Entwarnung: “2015 dürften diese Risiken aber noch nicht ins Haus stehen, wir gehen daher davon aus, dass die Wohnungspreise bei weiterhin reger Bautätigkeit moderat steigen.”

Mietrenditen über Bundesanleihen

2014 betrugen die Mietrenditen 4,8% für den Bestand und 3,8% für Neubauwohnungen: “Angesichts der sehr niedrigen Kapitalmarktzinsen bleiben die Renditeabstände zu Bundesanleihen äußerst attraktiv” (Deutsche Bank). Auch in A-Städten  – zum Beispiel Hamburg oder München – liegt der Wert der Mietrenditen von Neubauwohnungen zurzeit nur knapp unterhalb des langfristigen Durchschnitts.

Bauzinsen bleiben für Kunden günstig

Die Erschwinglichkeit des Wohnraum entwickelt sich zwar von Region zu Region unterschiedlich, ist aber hoch: Alles in allem liegt die Relation von Preis zu Einkommen ca. 10% unter dem langjährigen Mittel. Die Bauzinsen sind bekanntermaßen in einem historischen Tief, was die Finanzierung der Wohnimmobilien natürlich enorm erleichtert.

Die Deutsche Bank sieht (wie fast alle Experten) für 2015 keinen wesentlichen Anstieg voraus: “Erfahrungsgemäß orientieren sich die langfristigen Bauzinsen grob an der Verzinsung deutscher Staatsanleihen.

Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen sollte zum Jahresende 2015 mit 0,9% weiterhin extrem niedrig ausfallen. Dies spricht dafür, dass die Bauzinsen für Kunden günstig bleiben dürften.”

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Über die Studie

Die Studie „Wohnimmobilien 2015: Marktausblick und Implikationen der demografischen Entwicklung für Immobilienerbschaften“ wurde unter Leitung von Prof. Dr. Tobias Just (International Real Estate Business School der Universität Regensburg, IREBS) im Auftrag der Deutschen Bank erstellt.

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