empirica-Blasenindex 2017q4: Eine höhere Grundsteuer könnte die Blasengefahr senken

Droht dem deutschen Wohnungsmarkt eine Preisblase? Diese Frage wird seit geraumer Zeit diskutiert. Das Institut empirica veröffentlicht in jedem Quartal einen Immobilienblasenindex.

Nicht jeder Preisanstieg birgt die Gefahr einer Blase, erläutert das unabhängige Forschungs- und Beratungsinstitut empirica. Doch eine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase gibt es nicht. Das Institut nimmt vier zusammenhängende Kriterien in Augenschein, denn nach Ansicht der Experten steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilien-Blase, wenn …

• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen,
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen,
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden,
• immer mehr Kredite aufgenommen werden

Von einer Erhöhung der (regionalen) Blasengefahr geht das Institut aus, wenn die Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 bzw. die empirica-Neubauprognose signifikant überschritten werden. „Das Jahr 2004 steht für eine „Normalphase“, in der niemand eine Preisblase vermutet hat und der Markt eher leicht unterbewertet war“. Der empirica-Blasenindex ist gegenüber dem Vorquartal zwar leicht gestiegen, befinde sich aber „weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004“.

Hohe Bodenwertsteuer bekämpft Spekulation

Eine höhere Grundsteuer macht die Grundstückshortung teurer, vor allem wenn die Reform auf eine Bodenwertsteuer abzielt. Im Ergebnis würden mehr untergenutztes Bauland mobilisiert und die Kaufpreise somit tendenziell sinken. Da die Grundsteuer auf Mieter überwälzt werden darf, stiegen gleichzeitig die Mieten. Im Hinblick auf die Blasengefahr wäre der Effekt positiv zu bewerten: tendenziell fallende Preise ließen sowohl den Vervielfältiger wie auch das Preis-Einkommens-Verhältnis schmelzen. Die Reform träfe vor allem teure Schwarmstädte und damit Regionen mit erhöhter Blasengefahr.

Höheres Aufkommen für kommunales Zusatzwohngeld verwenden

Die sozialpolitischen Folgen wären weniger schön. Gleichwohl steht es Kommunen frei, durch großzügige Baulandausweisung den Mietanstieg auszubremsen. Bis dahin könnten die Mehreinnahmen aus der Grundsteuer ein kommunales Zusatzwohngeld für Unterversorgte alimentieren. Als Gegenleistung für ein höheres Grundsteueraufkommen käme auch eine Absenkung der Grunderwerbsteuer in Betracht. Die verteuert bislang den Neubau und schadet vor allem jungen Familien beim Eigenheimerwerb. Im Vergleich dazu ließe sich eine höhere Grundsteuer gerechter auf alle Schultern verteilen.

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Der empirica Immobilienblasenindex erscheint in jedem Quartal und wird regelmäßig im News-Blog der IMMOVATION AG veröffentlicht.

Quelle: Empirica Institut

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