empirica-Blasenindex 2016: Gesamtindex nach wie vor unter dem “blasenfreien” Referenzwert von 2004

Droht dem deutschen Wohnungsmarkt eine Preisblase? Diese Frage wird seit geraumer Zeit diskutiert. Das Institut empirica veröffentlicht in jedem Quartal einen Immobilienblasenindex.

Nicht jeder Preisanstieg birgt die Gefahr einer Blase, erläutert das unabhängige Forschungs- und Beratungsinstitut empirica. Doch eine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase gibt es nicht. Das Institut nimmt vier zusammenhängende Kriterien in Augenschein, denn nach Ansicht der Experten steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilien-Blase, wenn …

• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen,
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen,
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden,
• immer mehr Kredite aufgenommen werden.

Von einer Erhöhung der (regionalen) Blasengefahr geht das Institut aus, wenn die Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 bzw. die empirica-Neubauprognose signifikant überschritten werden. „Das Jahr 2004 steht für eine “Normalphase”, in der niemand eine Preisblase vermutet hat und der Markt eher leicht unterbewertet war“. Der empirica-Blasenindex ist gegenüber dem Vorquartal zwar leicht gestiegen, befinde sich aber „weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004“.

Kaufpreise steigen schneller als Mieten und Einkommen

Nach Erhebungen der Experten sind die Kaufpreise in 104 Kreisen überproportional zum Einkommen gestiegen (im Vorquartal waren es 97, drei Jahre zuvor 23). Ebenso steht das Wachstum von Mieten und Kaufpreisen in 204 (von 402) Landkreisen bzw. kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang, wie die Untersuchung des Instituts ergab. Dieses Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen (Preis-Einkommens-Verhältnis) und Kaufpreis- und Mietsteigerung (Vervielfältiger) sind zwei weitere Punkte, die man im Hinblick auf die Bildung einer Preisblase betrachten muss.

Wohnungsbau nimmt zu

Ein weiterer Anhaltspunkt für eine mögliche Blasenbildung ist der zunehmende Bau von Wohnungen (Fertigstellungen je Einwohner). So stellt das Forschungsinstitut in 14 Kreisen einen zu hohen Wohnungsbau fest. Im Vorquartal waren es ebenfalls 14, vor drei Jahren 6.

Einzelindex „Wohnungsbaukredite“ steigt überproportional

Ein Indiz für die Bildung einer Preisblase kann eine steigende Aufnahme von Krediten sein. Mit einer Steigerung um +0,09 liegt der Einzelindex „Wohnungsbaukredite“ laut empirica zum ersten Mal über dem „gefahrlosen“ Referenzwert. Berechnungen des vdpResearch zufolge werden zu zwei Dritteln Bestandsobjekte finanziert. Dies ist beruhigend, da so kein Überangebot entsteht. Beunruhigend ist allerdings, dass der Wohnungsbau laut empirica im sechsten Jahr der Hausse nach wie vor nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann.

Bundesweiter Trend

Auch wenn zwei Teilindices knapp oberhalb des Normalwertes liegen, ist der Gesamtwert nach wie vor unter dem Referenzwert von 2014. Zusammenfassend besteht laut des aktuellen empirica-Blasenindex für die betrachteten Großstädte keine „hohe Blasengefahr“: die Top-7-Städte weisen zusammen mit Bremen eine „eher hohe“ Blasengefahr auf. In Dresden ist die Gefahr einer Blase „gering“, in Leipzig und Dortmund „eher gering“ und in Essen „mäßig hoch“. In 6 kleineren Städten wie Trier, Regensburg und Coburg, sieht das Institut hingegen die Blasengefahr als „hoch“ an.

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Der empirica Immobilienblasenindex erscheint in jedem Quartal und wird regelmäßig im News-Blog der IMMOVATION AG veröffentlicht.

Quelle: Empirica Institut

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