Postbank Wohnatlas 2024: Kaufpreis-Analyse für Eigentumswohnungen

Postbank Wohnatlas 2024

Postbank Wohnatlas 2024, Auszug:

Starker Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen 2023

  • Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen
  • Fast alle Regionen inflationsbereinigt günstiger als im Vorjahr
  • Preise sinken in den „Big 7“ am stärksten, gefolgt von sonstigen Großstädten

Die Ab­wärts­ent­wick­lung der Im­mo­bi­li­en­prei­se hat sich 2023 ra­sant be­schleu­nigt und auf im­mer mehr Re­gio­nen aus­ge­wei­tet. Im ver­gan­ge­nen Jahr sind die Prei­se für Wohn­ei­gen­tum in Deutsch­land in der Mehr­heit der deut­schen Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te deut­lich ge­fal­len. Vor al­lem re­al, al­so un­ter Be­rück­sich­ti­gung der In­fla­ti­ons­ra­te von 5,9 Pro­zent. In rund 96 Pro­zent al­ler Re­gio­nen wa­ren Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand re­al güns­ti­ger als im Vor­jahr.

Da­bei wa­ren die sie­ben grö­ß­ten Me­tro­po­len („Big 7“) stär­ker be­trof­fen als an­de­re Groß­städ­te, Mit­tel­städ­te und Land­krei­se. Nur in 16 Re­gio­nen stie­gen die Prei­se re­al. Ab­seits der­je­ni­gen mit zu ge­rin­gem Im­mo­bi­li­en­an­ge­bot 2023. Im Durch­schnitt über al­le Ge­bie­te hin­weg gin­gen die Prei­se ge­gen­über 2022 in­fla­ti­ons­be­rei­nigt um 10,1 Pro­zent zu­rück. 2022 hat­te das rea­le Mi­nus ge­gen­über dem Vor­jahr noch 0,7 Pro­zent be­tra­gen. In no­mi­na­ler Rech­nung, al­so nicht in­fla­ti­ons­be­rei­nigt, san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Durch­schnitt über al­le Krei­se und kreis­frei­en Städ­te um -4,2 Pro­zent ge­gen­über 2022.

Trend­wen­de 2022

Fast ein Jahr­zehnt kann­te der Im­mo­bi­li­en­markt nur den stei­len Weg nach oben. Die Trend­wen­de kam 2022 und ver­fes­tig­te sich im ver­gan­ge­nen Jahr. 2023 war geprägt von ei­ner Re­zes­si­on, deut­lich ge­stie­ge­nen Hy­po­the­ken­zin­sen, glo­ba­len Un­si­cher­hei­ten und ei­ner leicht nach­las­sen­den Nach­fra­ge nach Wohn­ei­gen­tum.
„In vie­len Re­gio­nen Deutsch­lands sind die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen ge­sun­ken, da die Nach­fra­ge leicht nach­ge­las­sen hat. Ei­ne Fol­ge von stei­gen­den Zin­sen, un­si­che­ren Rah­men­be­din­gun­gen be­züg­lich För­de­run­gen fal­len­den Re­al­löh­nen und hö­he­ren Kos­ten für Le­bens­hal­tung, Bau und Re­no­vie­run­gen“, sagt Ma­nu­el Beer­mann (Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en). „Da wir nur von ei­ner Preis­del­le aus­ge­hen, auf die wie­der er­höh­te Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en fol­gen, kann sich jetzt ei­ne In­ves­ti­ti­on loh­nen. Ob sich die Fi­nan­zie­rung ei­ner Im­mo­bi­lie tat­säch­lich rech­net, hängt in je­dem Ein­zel­fall von der Fi­nanz­kraft des Käu­fers oder der Käu­fe­rin und der La­ge des Ob­jek­tes ab.“

„Big 7“ im Durch­schnitt stär­ker be­trof­fen als Mit­tel­städ­te und Land­krei­se

Den Preis­at­las zeigt, in wel­chen Re­gio­nen die Prei­se be­son­ders stark ge­fal­len sind und wie hoch der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis 2023 lag. Ein zen­tra­les Er­geb­nis: Die sie­ben grö­ß­ten Städ­te Deutsch­lands, die „Big 7“, wa­ren im Durch­schnitt stär­ker be­trof­fen als Mit­tel­städ­te und Land­krei­se. Die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen san­ken im Durch­schnitt der Big 7 re­al um -12,7 Pro­zent. In den sons­ti­gen Groß­städ­ten um -11,4 Pro­zent, in den Mit­tel­städ­ten um -10,8 Pro­zent und über al­le Land­krei­se hin­weg um -9,7 Pro­zent. „Nach meh­re­ren Jah­ren des be­son­ders kräf­ti­gen An­stiegs über­hitz­ten die lo­ka­len Im­mo­bi­li­en­prei­se in den Me­tro­pol­re­gio­nen. In den be­lieb­ten Groß­städ­ten und ih­rem Um­land sind die An­pas­sun­gen nun be­son­ders stark zu spü­ren. Trotz­dem be­fin­den sich die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen bei­spiels­wei­se im Gro­ß­raum Mün­chen oder Ham­burg auch 2023 noch auf ei­nem sehr ho­hen Ni­veau, wel­che fun­da­men­tal nicht im­mer ge­recht­fer­tigt sin­d“, sagt Beer­mann.

Das be­deu­tet aber nicht, dass nur Groß­städ­te von den Preis­an­pas­sun­gen be­trof­fen sind. Zwi­schen länd­li­chen Re­gio­nen be­ste­hen selbst in­ner­halb der­sel­ben Bun­des­län­der teils gro­ße Un­ter­schie­de. Be­son­ders ho­he Preis­schwan­kun­gen ge­gen­über dem Vor­jahr tre­ten da­bei häu­fig in Re­gio­nen mit ei­nem nur ge­rin­gen Im­mo­bi­li­en­an­ge­bot auf. Des­halb hat das HW­WI in die „Top 10 der grö­ß­ten Ver­än­de­run­gen“ nur die 354 Re­gio­nen mit min­des­tens 100 An­ge­bo­ten be­zie­hungs­wei­se mit min­des­tens ei­nem An­ge­bot je 100.000 Ein­woh­ner in 2023 auf­ge­nom­men.

Grö­ß­te Preis­an­stie­ge ge­gen­über 2022

Am stärks­ten fie­len laut Preis­at­las die Kauf­prei­se re­al im Ver­gleich zum Vor­jahr im Land­kreis Bay­reuth in Bay­ern (-24,8 Pro­zent) und im Erz­ge­birgs­kreis in Sach­sen (-21,4 Pro­zent). In den Top 10 mit den grö­ß­ten Ver­lus­ten sind mit der kreis­frei­en Stadt Kauf­beu­ren und den Land­krei­sen Re­gens­burg, Din­gol­fing-Land­au und Neu­markt in der Ober­pfalz noch vier wei­te­re baye­ri­sche Re­gio­nen ent­hal­ten. Al­ler­dings lie­gen auch zwei der Top-10-Re­gio­nen mit dem grö­ß­ten Zu­wachs in Bay­ern. Die grö­ß­ten Preis­an­stie­ge ge­gen­über dem Vor­jahr gab es 2023 im hes­si­schen Wer­ra-Meiß­ner-Kreis (40,8 Pro­zent). Auch in den Land­krei­sen Bir­ken­feld (13,5 Pro­zent) und Ku­sel (11,9 Pro­zent) in Rhein­land-Pfalz. Im Land­kreis Ol­den­burg in Nie­der­sach­sen (7,6 Pro­zent) und in der kreis­frei­en Stadt Hof in Bay­ern (6,0 Pro­zent). In Hof la­gen die Prei­se 2023 bei 2.012 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. Im eben­falls baye­ri­schen Kauf­beu­ren auch nach dem Preis­ab­fall um rund 20 Pro­zent noch bei 3.175 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter.

Das Bei­spiel Hof in Bay­ern zeigt, dass sich für Kauf­in­ter­es­sier­te der Blick in die so­ge­nann­ten Mit­tel­städ­te mit 20.000 bis 100.000 Ein­woh­ner*in­nen loh­nen kann. Denn die re­la­tiv mo­dera­ten Qua­drat­me­ter­prei­se in Hof stie­gen auch 2023 noch leicht an. In Bam­berg, Aschaf­fen­burg, Am­berg und Strau­bing san­ken die Prei­se zwar im Ver­gleich zum Vor­jahr leicht. Al­ler­dings we­ni­ger stark als in den Me­tro­po­len. Bam­berg ver­zeich­ne­te no­mi­nal so­gar ei­nen Auf­preis von 1,5 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr. Die im sel­ben Bun­des­land ge­le­ge­ne Me­tro­po­le Mün­chen weist selbst no­mi­nal ei­nen um -8,5 Pro­zent ge­rin­ge­ren Kauf­preis auf.

Mün­chen bleibt teu­er, Ham­burg auf Platz zwei der Me­tro­po­len

Un­ter Be­rück­sich­ti­gung der In­fla­ti­ons­ra­te fie­len die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand in Mün­chen 2023 durch­schnitt­lich so­gar um -14,4 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr. Dies soll­te aber nicht dar­über hin­weg­täu­schen, dass die baye­ri­sche Lan­des­haupt­stadt wei­ter­hin ein teu­res Pflas­ter ist. Bun­des­weit gab es im ver­gan­ge­nen Jahr kei­nen Ort, an dem Kauf­in­ter­es­sier­te mehr für den Qua­drat­me­ter be­zah­len muss­ten – im Schnitt 8.909 Eu­ro. Zweit­teu­ers­te Stadt in­ner­halb der Big 7 war Ham­burg mit durch­schnitt­lich 6.230 Eu­ro vor Frank­furt am Main mit 6.179 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter.

In Ber­lin fiel der rea­le Kauf­preis­rück­gang mit -7,5 Pro­zent un­ter den Big 7 im zwei­ten Jahr in Fol­ge am ge­rings­ten aus. Im ver­gan­ge­nen Jahr wa­ren die Prei­se dort mit -0,1 Pro­zent so­gar fast sta­bil ge­blie­ben – die Aus­nah­me un­ter den Big 7. „Ber­lin als Haupt­stadt hat wei­ter­hin ei­nen Nach­ho­lef­fekt, da das Preis­ni­veau zum Teil noch im­mer deut­lich un­ter dem in Me­tro­po­len wie Frank­furt oder Ham­burg liegt. Im ver­gan­ge­nen Jahr kam der Neu­bau dort fast zum Er­lie­gen, weil die Bau­kos­ten und die Zin­sen in die Hö­he schnell­ten. Gleich­zei­tig lockt Ber­lin wei­ter­hin Men­schen aus al­ler Welt an, so dass die Nach­fra­ge nach Wohn­raum noch steigt. Des­halb ist die Haupt­stadt we­ni­ger von Preis­an­pas­sun­gen be­trof­fen als et­wa Mün­chen oder Stutt­gar­t“, so Beer­mann.

Den höchs­ten rea­len Preis­rück­gang ge­gen­über dem Vor­jahr un­ter den grö­ß­ten sie­ben deut­schen Städ­ten ver­zeich­ne­te dies­mal Stutt­gart mit -16 Pro­zent. Güns­ti­ge­re Im­mo­bi­li­en gab es dort 2023 auch im Um­land. Vor al­lem im Rems-Murr-Kreis. Auch in Düs­sel­dorf fie­len die Prei­se stark, und zwar um -14,0 Pro­zent.

Hier geht es zum vollständigen Postbank Wohnatlas 2024

Pressemitteilung März Postbank

 


Die IMMOVATION-Anleihe 12/2023

Wir schaffen und vermehren Werte mit Immobilien und Sie können ein Teil unserer Erfolgsgeschichte werden! Mit Ihrer Investition unterstützen Sie den Aufbau unseres Immobilien-Portfolios, digitale Innovationen wie Smart Home und eine klimaneutrale Wärmeversorgung. Gleichzeitig profitieren Sie von der Wertsteigerung Ihrer Anlage.

Sichern Sie sich Ihre Chance auf attraktive Renditen – Jetzt informieren!

 


Bildquellen:

  • Postbank Wohnatlas 2024: © Image licensed by Ingram Image/adpic