Trotz einer leichten Erholung innerhalb der letzten sechs Monate ist das Investmentklima in der Wohnungswirtschaft immer noch getrübt. Das zeigt der aktuelle Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI*.
Dabei war die „Corona-Reaktion“, als der AWI im Sommer 2020 auf nur noch 49,2 Punkte einbrach, mit 74,1 Punkten in der Winterbefragung 2021/2022 schon wieder kompensiert. Aber im Sommer 2022 sorgten die wirtschaftlichen Unsicherheiten infolge des Kriegs in der Ukraine, die emporschnellende Inflation, die überproportionalen Baukostensteigerungen und die Zinsanhebungen für einen erneuten Rückgang auf 56,0 Punkte. Diese Entwicklung setzte sich in der Winterbefragung 2022/2023 fort: Der AWI gab nochmals deutlich auf 47,9 Punkte nach und erzielt damit das schlechteste Ergebnis seit Beginn der Befragung. Im Sommer 2023 konnte der AWI wieder einen moderaten Anstieg um 5,0 Punkte auf aktuell 52,9 Punkte vollziehen.
Der AWI war im Jahr 2008 von Aengevelt Research als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt entwickelt worden. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen. Der AWI differenziert zwischen den Wohnlagen.
In guten Lagen verzeichnet der AWI mit 56,9 Punkten jetzt den größten Anstieg im Vergleich zur Winterbefragung 2022/2023 (50,8; + 6,1 Punkte). In mittleren Lagen wuchs der AWI um 5,0 Punkte auf aktuell 53,7 Punkte an (Winter 2022/2023: 48,7), während die einfachen Lagen mit einem Plus von 4,7 Punkten den niedrigsten Wert mit 50,1 Punkten erreichen (Winter 2022/2023: 45,4).
„Die leichte Erholung des AWI sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass es unverändert sehr schwer ist, Neubau wirtschaftlich darzustellen, insbesondere im preisgünstigen Segment“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt die Ergebnisse und ergänzt: „Ohne eine deutliche Verbesserung der Investitionsbedingungen droht eine weitere Verschärfung des Wohnungsmangels.“
„Die Bautätigkeit im Wohnungsmarkt ist durch die aktuelle Zinsentwicklung, steigende Energie- und Baukosten sowie weltweite Lieferengpässe weiterhin auf einem zu geringen Niveau. Der enorme Bauüberhang (Baugenehmigungen werden nicht direkt in Fertigstellungszahlen umgesetzt) stellt sich nicht ausreichend in den Fertigstellungszahlen dar. Dadurch kann weiterhin nicht mit einer Entspannung auf den Wohnungsmärkten, insbesondere in Wachstumskernen und im bezahlbaren Segment ausgegangen werden. Vielmehr ist mit mittelfristig nicht mit einer Entspannung zu rechnen“, beschreibt Lars Rehbein, Senior Analyst von Aengevelt Research, die aktuelle Situation.
Mietwohnungsmarkt.
Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen diese Einschätzung: Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die von steigenden Mietpreisen in einfachen Wohnlagen ausgehen, stieg deutlich von 36 % im Winter 2022/2023 auf 66 %. Über alle Lagen konnte der Wert ebenfalls deutlich um 32 Prozentpunkte auf 72 % zulegen.
Wohnungsneubau und Sanierung.
- Der Stimmungsumschwung im Winter 2022/2023 spiegelt sich weiterhin bei der Frage nach Investitionen in den Mietwohnungsneubau wider: Aktuell erwarten lediglich 7 % der Befragten einen Anstieg der Investitionen (Winter 2022/2023: 5 %). In der Sommerbefragung 2022 waren es mit 16 % noch 9 Prozentpunkte mehr.
- Die Bedeutung der Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen ist in der aktuellen Befragung differenziert zu betrachten: Lediglich 20 % (Winter 2022/2023: 22 %) der Befragten erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, im Sommer 2022 waren es noch 30 %. Dagegen sind es hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung mit 56 % mehr als die Hälfte der Befragten (Winter 2022/2023: 48 %).
„An diesen Werten“, so Lars Rehbein, „lässt sich die Relevanz von nachhaltigen Energieeinsparungen im Zuge der Energiekrise und die aktuellen Diskussionen über das neue Gebäudeenergiegesetz ablesen. Neben steigenden Bau- und Sanierungskosten wird dies weiter ein relevantes Thema sein.“
Wohninvestments: Nachfrage sinkt weiter.
- Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments erreichte der AII (AENGEVELT-Investment-Index) in der Sommerbefragung 2021 mit 77,8 Punkten einen neuen Spitzenwert und verblieb auch im Winter 2021/2022 mit 76,7 Punkten auf hohem Niveau. Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen und Verunsicherungen sank der AII dann in der Sommerbefragung 2022 um 36,9 Punkte auf den bis dahin tiefsten Stand von 40,9 Punkten.
In der Winterbefragung sank der Wert deutlich auf 27,3 Punkte und in der Sommerbefragung 2023 gab er nochmals leicht um 4,1 auf 23,2 Punkte nach und erreicht damit einen historischen Tiefstand.
- In guten Lagen nahm der AII-Subindex leicht um 2,7 Punkte auf 30,1 ab. In mittleren Lagen sank der Index ebenso um 4,6 Punkte auf aktuell 22,7. Den niedrigsten Wert verzeichnen einfache Lagen nach einem leichten Rückgang um 3,7 Punkte auf aktuell 21,1 – auch das ein historischer Tiefpunkt.
- Über alle Lagekategorien hinweg rechnen nur noch 8 % mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Winter 2022/2023: 8 %). Im Sommer 2022 waren es noch 21 %. Dagegen erwarten 67 % der Befragten einen Rückgang der Nachfrage (Winter 2022/2023: 63 %); Sommer 2022: 45 %).
- Entsprechend erwarten lediglich 7 % der Befragungsteilnehmer steigende Preise für Wohninvestments (Winter 2022/2023: 9 %); Sommer 2022: 24 %). Dagegen rechnet die Mehrheit (69 %) mit einem sinkenden Preisniveau (Winter 2022/2023: 63 %). Im Sommer 2022 waren es erst 41 %.
Fazit.
- Während der starke Rückgang des AWI im Sommer 2020 aufgrund des “Corona-Schocks“ nur von kurzer Dauer war, hat der Stimmungsumschwung, der im Sommer 2022 einsetzte, länger angehalten und mit seinem deutlichen Rückgang die zunehmende Volatilität im Wohninvestmentbereich und die damit einhergehende Verunsicherung von Investoren und Projektentwicklern widergespiegelt. In der aktuellen Befragung konnte ein erstmalig seit Sommer 2021 wieder ein Anstieg des AWI festgestellt werden. Es ist weiterhin von rückläufigen Investitionen in die Sanierung von Bestandsimmobilien auszugehen. Allerdings steigen die Investitionen in energetische Gebäudesanierungen, sicherlich auch im Zusammenhang mit der geplanten Änderung des Gebäudeenergiegesetz (GEG).
- Am Investmentmarkt werden aufgrund der deutlich gestiegenen Kreditzinsen und Energiekosten, Energieeffizienz und Energieeinsparungspotentiale zu relevanten Faktoren hinsichtlich Kaufentscheidung und erzielbarer Multiplikatoren für Wohngebäude. Grundsätzlich ist 2023/2024 von einem sinkenden Kaufpreisniveau und insbesondere steigenden Spitzenrenditen auszugehen.
* Der AWI ist ein Kompositindex und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Quelle: https://www.aengevelt.com/2023-08-04/awi/
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