IMX Immobilienindex 06/2014: Kein Trend in Richtung Immobilienblase

Finanzminister Schäuble sieht in Deutschland aufgrund der lockeren Geldpolitik der EZB die Gefahr einer Immobilienblase. “Was ist dran an der Blasendiskussion?” fragt sich Michael Kiefer Chefanalyst bei ImmobilienScout24.
Ein wichtiger Faktor laut Kiefer ist das Verhältnis der Entwicklung der Kauf- und Mietpreise. Denn: “wenn die Kaufpreise über längere Zeit deutlich stärker steigen als die Mieten, spricht dies für eine Überhitzung des Marktes, denn die Fundamentaldaten, und besonders die nachhaltige Rendite, stimmen dann oft nicht mehr.”

Mieten und Kaufpreise für Bestandswohnungen parallel

Ein Blick auf die neusten Zahlen des Immobilienindex’ IMX macht jedoch deutlich, dass das Gesamtbild ein anderes ist: Mieten und Kaufpreise für Bestandswohnungen bewegen sich relativ parallel – sie steigen jeweils + 5,3% im Jahresvergleich. Kiefer: “Zwischenzeitlich stiegen die Mieten sogar deutlich schneller als die Kaufpreise, was auf die geplanten Neuregelungen in puncto Mietpreisbreme zurückzuführen sein könnte. Fakt ist jedoch, dass der Immobilienmarkt in Deutschland gegenwärtig keinen flächendeckenden Trend in Richtung Immobilienblase erkennen lässt.”
Das ist der Gesamtblick. Zoomt man sich etwas heran und schaut auf die deutschen Metropolen, zeigt sich ein  uneinheitlicheres Bild. Ungefähr im Gleichschritt bewegen sich die Preise und Mieten in Hamburg. Doch in München und Köln haben sich Eigentumswohnungen in letzter Zeit stärker verteuert als die Mieten.

Das Beispiel Berlin

Aber ein Blick auf die Preisentwicklung allein genügt nicht, gibt Kiefer zu bedenken. Das zeigt sich am Beispiel Berlin: “Hier stiegen im Jahresvergleich die Preise für Bestandswohnungen um 15,6 Prozentpunkte, die Mieten ‘nur’ um sieben. Es wäre dennoch ein Trugschluss, der Hauptstadt eine beginnende Preisblase zu attestieren.
Denn es spielen noch weitere Faktoren eine entscheidende Rolle, darunter insbesondere die Entwicklung der Nachfrage. Da nicht abzusehen ist, dass das Interesse an Immobilien an der Spree nachlassen wird, kann man hier auch noch nicht von einer Blasenbildung sprechen.”

Keine Zustände wie in den USA und Spanien

Kiefer sieht es wie viele Experte. Manchenorts gibt es Überhitzungen: In einzelnen Lagen deutscher Groß- und Mittelstädte werden tatsächlich höhere Preise für Immobilien bezahlt, als aus es aus Renditegesichtspunkten sinnvoll sein mag, meint Kiefer. Aber er warnt vor Überzeichnungen: “Von einer großräumigen Gefahr einer Immobilienblase zu warnen, geht aus meiner Sicht aber deutlich zu weit. Von Zuständen wie in den USA und Spanien ist Deutschland weit entfernt, zumal der Markt hierzulande ganz anders strukturiert ist.”

Über den IMX

Der IMX ist der neue Angebotsindex für Immobilien in Deutschland. Herausgeber ist ImmobilienScout24, Deutschlands größter Immobilienmarkt. Grundlage des IMX sind über zwölf Millionen Immobilienangebote, die seit 2004 auf ImmobilienScout24 inseriert wurden. Monatlich kommen rund 150.000 neue Objekte hinzu.
Die Datenbasis des IMX umfasst sämtliche Immobilientypen – von der Eigentumswohnung bis zum Hotel. Über eine Geocodierung sind alle Immobilien vollständig verortet und können ihrer Lage entsprechend exakt zugeordnet werden. Für die Erstellung des Indexwertes werden sämtliche Rohdaten nach der hedonisch statistischen Wertermittlungsmethode normiert. Die entsprechenden Umrechnungsfaktoren werden dabei laufend unmittelbar aus dem Marktgeschehen statistisch abgeleitet und stellen somit den tatsächlichen Einfluss einzelner Zustandskriterien auf den Preis dar. Dies gilt sowohl für sich verändernde Lageeigenschaften als auch für objektbezogene Eigenschaften wie etwa das Baujahr. Hierdurch werden Verzerrungen, die durch eine bloße Mittelung der Daten entstehen können, vermieden. Bei der hedonischen Glättung der Daten arbeitet ImmobilienScout24 mit dem Rheinisch-Westfälischen Wirtschaftsinstitut (RWI) in Essen zusammen.

Quelle: Immobilienscout24