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AENGEVELT-Wohninvestment-Index I/2018 | AWI verbleibt auf hohem Niveau

Branchen-News — By on 10. Juli 2018 09:30

Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest­mentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Markt­stimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Frühjahrsbefragung: Der AWI verzeichnet nach dem Rekordwert von 77,2 Punkten in der Herbstbefragung 2017 einen Rückgang auf 75,2 Punkte. Dieser vollzog sich für alle Wohnlagen, indessen in unterschiedlicher Ausprägung.

• Am stärksten gab er für einfache Lagen nach, nämlich um 3,2 Punkte von 74,8 auf 71,6 Punkte, während er für mittlere Lagen um lediglich 1,1 Punkte auf 79,1 Punkte (Herbst 2017: 80,2) zurückging.

• Für gute Lagen sank der lagedifferenzierte AWI gegenüber Herbst 2017 um 2,1 Punkte auf aktuell 70,7 Punkte. Hierbei handelt es sich im Gegensatz zu der Entwicklung in den anderen Lagen bereits um den vierten Rückgang in Folge: Seit dem Frühjahr 2016 hat der AWI in guten Lagen insgesamt um markante 6,3 Punkte nachgegeben und bestätigt damit erneut die negative Trendwende.

Ungeachtet der unterschiedlich starken Entwicklungen zeigt der AWI in allen Lagen unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnitt­lichem Miet-/Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).

„Dieser Rückgang ist nicht als Zeichen einer nachhaltigen Trendumkehr oder sogar Entspannung zu werten. Denn auch wenn 2017 mit rd. 240.000 Wohnungsfertigstellungen der höchste Wert seit 2004 mit 248.000 Einheiten erzielt wurde. Bislang findet insbesondere der Mietwohnungsneubau nur unzureichend statt. Gleichzeitig ist der Bedarf an Mietwohnungen – vor allem in einfachen Lagen – weiter gestiegen“, erläutert Michael Fenderl von AENGEVELT-RESEARCH, und führt weiter aus: „Dadurch besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit insbesondere in den Wachstumskernen. Das wird sich absehbar nicht ändern.“

Mietwohnungsmarkt

Entsprechend rechnet Fenderl weiterhin mit einem anziehenden Mietpreisniveau in allen Lagen. Das bestätigen auch die Befragungs­ergebnisse. Von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung gehen 69% der Befragten aus (Herbst 2017: 74%). Mit einem Rückgang der Mieten rechnen unverändert lediglich 3%. In einfachen Lagen ist der Anteil derer, die von einer zunehmenden Mietpreisentwicklung ausgehen, mit 63% deutlich gesunken (Herbst 2017: 74%). Im Bereich der mittleren Lagen ist dieser Anteil innerhalb eines halben Jahres von 83% auf aktuell 78% gesunken. In guten Lagen ist der Anteil mit 65% stabil geblieben.

Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage ungeachtet Rückgang

• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvest­ments stieg der AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) von Frühjahr 2015 bis Frühjahr 2016 um insgesamt 11,8 Punkte auf den bisherigen Spitzenwert von 77,7 Punkten. Während der folgenden drei Befragungsperioden wechselten sich Rückgang und Wiederanstieg ab.

In der aktuellen Frühjahrsbefragung gab der AII nun wieder um 1,6 Punkte auf 72,8 Punkte nach.

• Im Bereich der guten Lagen ist der Subindex in der aktuellen Befragung zum zweiten Mal in Folge gesunken: Mit einem Rückgang um markante 4,4 Punkte gegenüber Herbst 2017 auf nun 69,5 Punkte ist er seit Ende 2014 zum ersten Mal wieder unter die 70-Punkte-Marke gefallen.      

• Auch in mittleren Lagen wurde ein Rückgang analysiert. Der entsprechende Subindex sank gegenüber Herbst 2017 um 1,9 Punkte auf aktuell 76,3 Punkte.

• Demgegenüber stellt sich der AII in einfachen Lagen gegenüber der Vorperiode stabil auf 69,3 Punkte. Das in einfachen Lagen durchgehend seit Herbst 2015 festgestellte markante Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer bleibt somit weiter bestehen.  

• Trotz dem ihr Anteil gegenüber Herbst 2017 deutlich zurückgegangen ist: Mit 57% rechnet nach wie vor eine klare Mehrheit mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Herbst 2017: 67%).

• Über alle Lagequalitäten hinweg erwarten 35% der Befragten keine Veränderung auf der Nachfrageseite (Herbst 2017: 26%) und ca. 8% (Herbst 2017: 7%) sehen ein leichtes Nachlassen der Nachfrage.

• Entsprechend erwarten 60% weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Herbst 2017: 63%). 33% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Herbst 2017: 33%). Lediglich 4% erwarten sinkende Preise (Herbst 2017: 3%).

Fazit

• Die anhaltende Zuwanderung vor allem in die städtischen Zentren bei gleichzeitig immer noch unzureichendem Wohnungsneubau spitzt die quantitative Wohnungsunterversorgung der Gesamtbevölkerung tendenziell weiter zu. Deshalb müssen Bestandssanierung und vor allem der Mietwohnungsneubau weiter forciert werden. Hier zeichnet sich indessen kurz- bis mittelfristig keine Entspannung ab.

• Vor diesem Hintergrund steht der Wohninvestmentmarkt aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter weiterhin sehr gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein markantes Marktungleich­gewicht zu Gunsten der Vermieter / Eigentümer. Allerdings kann der Rückgang des AWI als ein mögliches Indiz dafür interpretiert werden, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Kaufpreissteigerungen vorbei sind.

• Dafür spricht u.a. auch, dass die Mieterschwinglichkeit bei großen Bevöl­kerungsgruppen bereits ausgereizt ist. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum noch überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden.

• Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten Lagen auf breiter Basis kaum (noch) realisierbar.

• Deshalb sollten vor allem Eigentümer von Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandards und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen eine Verkaufsentscheidung verstärkt in Betracht ziehen, so lange noch überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind.


* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zu­künftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Miet­wohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.

Der AWI erscheint halbjährlich und wird regelmäßig im IMMOVATION AG News-Blog veröffentlicht.


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