Vom 04.-06.10.2016 fand in München die 19. Expo Real statt. Aussteller Engel & Völkers Investment Consulting veranstaltete dort zum dritten Mal einen Expertentalk, bei dem in diesem Jahr auch Lars Bergmann von der IMMOVATION AG vertreten war. Wir haben den Bericht des Deal-Magazins für Sie zusammengefasst.
Eingeladen wurden sieben ausgewiesene Experten, die das Thema diskutierten: „Boom – und kein Ende in Sicht? Wie institutionelle Anleger in der Hochpreisphase in Wohnimmobilien investieren.” Eingeladen waren:
- Felix von Saucken und …
- Kai Wolfram (Geschäftsführende Gesellschafter der Engel & Völkers Investment Consulting GmbH)
- Martin Eberhardt (Geschäftsführer von Bouwfonds Investment Management Deutschland)
- Francesco Fedele (Vorstand der BF.direkt AG)
- Lars Bergmann (CEO der IMMOVATION AG)
- Thomas Hegel (Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG)
- Claudia Hoyer (COO der TAG Immobilien AG)
B- und C-Standorte attraktiv – Mikrostandort muss genau betrachtet werden
Im Prinzip sind nach Ansicht der Experten zwar in allen Märkten nach wie vor sinnvolle Investitionen in Wohnimmobilien möglich, jedoch haben an den Top-Standorten wie München und Berlin die Preise Regionen erreicht, die rentable Investitionen oft fraglich machen. Dadurch werden die Standorte in der zweiten Reihe interessanter, die auch heute noch gute Einstiegsmöglichkeiten bieten. „Künftig werden auch C-Standorte als Investment immer interessanter werden, wenn über den Erhalt des Vermögens hinaus auch eine Rendite gewünscht wird”, erklärt Lars Bergmann.
„Wir begleiten gerne Projekte an C-Standorten bei der Finanzierung, auch wenn man den Mikrostandort genau betrachten muss. Denn hier sind die Renditen in der Regel höher und stabiler“, zitiert das Deal-Magazin Francesco Fedele (BF.direkt AG).
Die hohen Preise sind aber nicht der einzige Grund, warum sich die Investoren B- und C-Standorten zuwenden: In den sog. A-Standorten werden nämlich kaum noch attraktive Portfolios zum Kauf angeboten.
Preise bis zur 25-fachen Jahresnettokaltmiete und Investitionsvolumina bis zu 100 Millionen Euro
Die hohe Nachfrage wird die Preise weiter nach oben treiben, darin waren sich die Experten einig. Claudia Hoyer (TAG Immobilien AG) hat bei Bieterverfahren gar ”Vervielfältiger bis zum 25-fachen auf dem Markt erlebt”. Doch auch Ankäufe zum acht- bis zwölffachen der Jahresnettokaltmiete sind möglich.
Lars Bergmann (IMMOVATION AG) prognostiziert: „Ich gehe davon aus, dass die Mehrheit der Investoren Summen in der Größenordnung von bis zu 100 Millionen Euro investieren wird.“ Jedoch dürfte der deutsche Immobilienmarkt die Nachfrage der Investoren nicht ausreichend decken, schränkt Bergmann ein, wie das Deal-Magazin zusammenfasst.
Bedeutung von Spezialimmobilien wie Studentisches Wohnen oder Pflegeimmobilien steigt
Einigkeit auch hier: Viele Investoren schätzen Nischenmärkte wie Studentisches Wohnen oder Pflegeimmobilien als attraktive Anlagemöglichkeit ein. Nicht zu unterschätzen sei dabei jedoch die höhere Komplexität dieser Immobilienklassen, wie Hegel (LEG Immobilien AG) hinzufügt. „Sonderimmobilien sind aber keineswegs automatisch attraktivere Investments. Auch hier gilt, dass es wesentlich auf den Mikro-Standort ankommt. Faktoren wie die regionale demografische Entwicklung, die Infrastruktur und die Versorgung im Umfeld der Objekte spielen dabei eine große Rolle“, zitiert das Deal-Magazin Lars Bergmann.
Martin Eberhardt (Bouwfonds Investment Management Deutschland) macht auf andere Aspekte aufmerksam: Nicht nur Studenten schätzen studentischem Wohnraum, auch Singles fragen vermehrt solche “Mikro-Apartments” an. Zwar mag der Verwaltungsaufwand höher sein, doch das gilt auch für die Renditen!
Renditeerwartungen von 3,5 bis 5 Prozent an A-Standorten unrealistisch
In den traditionellen A-Standorten wie München oder Hamburg ist die Grenze nach oben zum größten Teil erreicht. „Eine Rendite in der von vielen Investoren gewünschten Größenordnung von 3,5 bis 5 Prozent ist dort zunehmend unrealistisch“, kommentiert Bergmann. „Investoren, die mit Renditen von mehr als 5 Prozent rechnen, müssen deshalb künftig an B- oder C-Standorten investieren, wenn sie ihre Renditeziele erreichen wollen.” Und das wird nicht zwingend durch ein erhöhtes Risiko erkauft, fügt Kai Wolfram (E&V) hinzu, “wenn die Objekte sorgfältig ausgewählt werden.”
Zwar steigen die Mieten kontinuierlich, jedoch nicht im selben Maße wie die Wohnungspreise, entsprechend geben die Mietrenditen nach. Lars Bergmann erläutert: “Immer häufiger werden in Großstädten nur noch Mietrenditen von rund 3 Prozent pro Jahr erreicht. In München sind es oft sogar nur noch 2,5 Prozent. Aber abseits der üblicherweise favorisierten Städte können Investoren durchaus noch Mietrenditen von 6 Prozent und mehr realisieren.“ Alles in allem ist die Entwicklung jedoch sehr heterogen, machten die Experten deutlich.
Günstige Finanzierungsbedingungen für Investoren
Das Gros der institutionellen Investoren finanziert mit einem LTV von rund 60 Prozent. Angesichts der Niedrigzinsen sind mittlerweile jedoch auch Werte zwischen 60 und 75 Prozent zu verzeichnen, stellt Lars Bergmann fest. Viele Investoren beschreiten andere Wege und setzen statt der klassischen Bankenfinanzierung auf Mezzanine-Kapital oder Club-Deals. “Die Big Deals werden sogar nicht mehr über die Banken abgewickelt, sondern auf anderen Wegen, beispielsweise durch Versicherer finanziert“, zitiert das Deal-Magazin Francesco Fedele (BF.direkt AG).
Höhere Risikobereitschaft angesichts fehlender Anlagealternativen
Das Immobilien-Angebot ist knapp, gute Alternativen fehlen, das Zinsniveau ist niedrig – daher steigt die Risikobereitschaft der Investoren; Lars Bergmann kommentiert: „Angesichts drohender Blasengefahr in manchen Regionen und Städten ist es für Investoren ratsam, den Markt differenzierter als bisher zu betrachten. Künftig wird es darum gehen, noch solche Objekte zu finden, die für das Investitionsziel ein angemessenes Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen.”
Quelle:www.deal-magazin.com
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