Ergebnis der aktuellen Befragung: Der AWI sinkt in der aktuellen Winterbefragung auf 67,2 Punkte (Herbstbefragung 2014: 67,7 Pkt.). Er zeigt damit zwar unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an, nähert sich aber allmählich dem Marktgleichgewicht. Dieses liegt zwischen 40 bis 60 Punkten.
Der Index gab jedoch zum dritten Mal in Folge nach. Anders als bei den vorherigen Malen vollzog sich der Rückgang des AWI nicht über alle Wohnlagen: In guten Lagen stieg er nach acht Rückgängen in Folge erstmals wieder leicht um 0,3 Punkte an. Er liegt aber mit aktuell 67,1 Punkten nach wie vor deutlich unter dem Höchststand im Herbst 2012 (80,8). Auch in einfachen Lagen gab es einen leichten Zuwachs um 0,2 Punkte auf 60,7 Punkte. In mittleren Wohnlagen sank der AWI dagegen zum vierten Mal, diesmal deutlich um 1,3 Punkte, auf nun 71,8 Punkte.
Mietwohnungsmarkt: Ende überdurchschnittlicher Mieterhöhungsspielräume?
„Ungeachtet der zum Teil rückläufigen Tendenzen ist keineswegs mit einem Einbruch der Mieteinnahmen bzw. einem rückläufigen Mietpreisniveau auf breiter Front zu rechnen. Die Gesamtentwicklung deutet lediglich auf das Ende überdurchschnittlicher Mieterhöhungsspielräume hin“, erklärt ein Sprecher die Entwicklung und führt weiter aus: „Die Gründe dafür sind vielfältig. So ist z.B. in einigen Lagen ein einkommensbedingter Mietpreisdeckel erreicht, bei den Bestandsmieten sind oftmals die Erhöhungsspielräume ausgeschöpft. Zudem werden Umzüge und Neuvermietungen im Bestand seltener.“
Dass es keinen Grund zur „Entwarnung“ gibt, zeigen die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: Gut die Hälfte der Befragungsteilnehmer (Winter 2014/2015: 53%; Herbst 2014: 51%) rechnen mit weiter steigenden Mieten: In mittleren Lagen erwarten dies 61% (Herbst 2014: 60%), in guten Lagen 55% (Herbst 2014: 50%) und selbst in einfachen Lagen sind es 43% (Herbst 2014: 44%). Mit einem Rückgang der Mieten rechnen dagegen gerade einmal 4% (Herbst 2014: 6%).
Insbesondere in den Wachstumsregionen mieten zahlungskräftige Haushalte zunehmend Wohnungen in gefragten Lagen an, die zwar ihren Lagepräferenzen entsprechen, nicht aber unbedingt ihren qualitativen Ansprüchen. Das hat gleich zwei wesentliche Nachteile: Zum einen werden aufgrund von Wohnungsknappheit Substandards zu hohen Mietpreisen akzeptiert. Zum anderen werden Haushalte mit niedrigem Einkommen aus ihren qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt. Faktisch konkurrieren zwei Haushalte mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung.
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
- Beim AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) wechselte seit Frühling 2012 das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal, so dass sich kein nachhaltiger Trend ableiten ließ. Nun ist der AII zum dritten Mal in Folge gesunken und liegt derzeit bei 65,9 Punkten (Herbst 2014: 66,3 Pkt.; Sommer 2014: 67,7 Pkt.; Frühling 2014: 68,3 Pkt.).
- In guten Lagen (AII-Subindex: 66,2 Pkt.) fiel er zum fünten Mal, zwar nur um 0,3 Punkte, insgesamt aber um markant – 8 Punkte.
Nachdem der AII in den mittleren Lagen zweimal in Folge auf 73,3 Punkte gestiegen war, sank er nun wieder um 1,3 Punkte auf 72.
In den einfachen Lagen ist es genau andersherum: Zum ersten Mal seit drei Quartalen zog der AII hier um 0,7 Punkte auf 57,2 Punkte an. Er liegt damit aber weiter im Marktgleichgewicht. - Grundsätzlich bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments hoch. Die große Mehrheit der Befragungsteilnehmer rechnet weiterhin mit einer stabilen (43%) bzw. steigenden Nachfrage (43%) Nachfrage. Lediglich 12% erwarten ein leichtes Nachlassen der Nachfrage.
- Ähnlich verhält es sich mit der Preisentwicklung: Wie im Herbst 2014 rechnen 45% der Befragungsteilnehmer mit steigenden Kaufpreisen, rd. 45% (Herbst 40%) mit einer Stabilisierung. Lediglich 7% (Herbst 9%) erwarten sinkende Preise.
Fazit
- Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Der Rückgang des AWI seit drei Quartalen zeigt (noch) keinen Preisverfall an. Er ist aber ein Indiz, dass die Zeiten der überdurchschnittlichen Preissteigerungen vorbei sind.
- Vielerorts sind die Spielräume für Mietpreissteigerungen häufig ausgeschöpft. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum noch überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten und mittleren Lagen kaum möglich.
- In Wachstumskernen besteht die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen. Zumal eine markante Entspannung am Wohnungsmarkt nicht absehbar ist: Zwar rechnen 38% der Teilnehmer der AWI-Winterbefragung mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, für einfache Lagen ist die Quote allerdings mit unverändert 23% sehr niedrig.
- Aber auch, wenn kurz- bis mittelfristig in den Wachstumszentren keine Leerstände drohen: Langfristig wird der Wettbewerb zunehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass junge Haushalte, die derzeit in die Städte ziehen, in der nächsten Haushaltsphase, der Familienphase, aufgrund des fehlenden Angebots der Stadt wieder den Rücken kehren und (angebots- und preisbedingt) ins Umland abwandern. Von dieser Entwicklung könnten besonders Bestandswohnungen mit Substandard negativ betroffen sein.
- Weitere Risiken bestehen bei einer Überbewertung von Bestandswohnungen u.a. aufgrund sinkender Investitionen in die Sanierung. Faktisch ist nicht jede Wohnung zukunftsfähig. Das betrifft sowohl die Qualität als auch den Wohnungszuschnitt.
- Vor dem Hintergrund des aktuell hohen Preisniveaus sollte deshalb die Verkaufsentscheidung bei Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Die aktuelle Entwicklung des AWI deutet darauf hin, dass die Zeit des Preisauftriebs vorbei ist. Gleichzeitig sind derzeit (noch) überdurchschnittlich Gewinnmitnahmen möglich.
Quelle: Aengevelt
Hintergrund: Über den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Der AWI erscheint halbjährlich und wird regelmäßig im IMMOVATION News Blog veröffentlicht.
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