Ergebnis der aktuellen* Befragung: Der AWI sinkt in der aktuellen Herbstbefragung auf 67,7 Punkte (Sommerbefragung 2014: 68,7 Pkt.). Er zeigt damit zwar unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit steigendem Miet- und Kaufpreisniveau an, nähert sich aber allmählich dem Marktgleichgewicht. Dieses liegt zwischen 40 bis 60 Punkten.
Der Rückgang des AWI vollzog sich dabei zum zweiten Mal in Folge über alle Wohnlagen. In guten Lagen gab er sogar bereits zum achten Mal in Folge nach und liegt mit nur noch 66,2 deutlich unter dem Höchststand im Herbst 2012 (80,8). Damit werden insbesondere in guten Wohnlagen starke Miet- und Kaufpreissteigerungen zunehmend weniger möglich.
Vielenorts “natürlicher Mietpreisdeckel” erreicht
„Zum einen wird vielerorts ein natürlicher Mietpreisdeckel erreicht, zum anderen sind häufig Mietpreiserhöhungen bei den Bestandsmieten bereits erfolgt“, erklärt ein Sprecher diese Entwicklung und führt weiter aus: „Da zugleich viele Nachfrager ihre Wohnkosten durch Umzug bereits reduziert haben, werden Neuvermietungen im Bestand seltener. Entsprechend dürften diese Potentiale inzwischen weitergehend ausgeschöpft sein.“
Grundsätzlich rechnet gut die Hälfte (51%) der Befragungsteilnehmer aber immer noch mit steigenden Mieten: In mittleren Lagen erwarten dies 60% (Sommer 2014: 64%), in guten Lagen 50% (Sommer 2014: 55%) und selbst in einfachen Lagen sind es 44% (Sommer 2014: 50%).
Dabei profitieren Eigentümer besonders in einfachen Lagen vom Abbau der Leerstände ohne substanzielle Verbesserung der Wohnungsqualität.
Keine Entspannung für den Wohnungsmarkt
Eine Entspannung für den Wohnungsmarkt sieht die Erhebung nicht: Zwar rechnen unverändert 39% der Teilnehmer mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, für einfache Lagen ist die Quote allerdings mit 23% rückläufig (Sommer 2014: 29%). „Insbesondere in Wachstumsregionen sind und bleiben Wohnungen im preiswerten Segment knapp.“
Fazit
- Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter gut da. Das betrifft alle Lagen. Grundsätzlich besteht ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Ein Trend zurück Richtung Marktgleichgewicht ist zu erkennen, dieser Prozess verläuft aber sehr langsam.
- Die Bautätigkeit steigt, doch die Diskussion um Mietobergrenzen und um Subventionen hält einige Investoren vom Neubau und von Bestandssanierungen ab. Somit besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen und treibt weiter das Mietpreisniveau.
- Die Zeit des starken Preisauftriebs ist allerdings vorbei: Da die Löhne nicht in dem Maße gestiegen sind wie die Mieten, sind insbesondere in den guten Lagen Mietsteigerungspotentiale weitgehend ausgereizt. Eine weitere Renditekontraktion scheint in den guten Lagen ebenso kaum noch möglich. Spielräume gibt es am ehesten noch in mittleren Lagen.
- Aktuell profitieren Eigentümer (noch) vom Abbau der Leerstände und dies ohne wesentliche Verbesserung der Wohnungsqualitäten. Dies birgt die Gefahr, dass Sanierungsmaßnahmen nicht nur verschleppt werden, sondern ausbleiben und zu einer Verschlechterung der Bausubstanz im Bestand führen. Daraus resultieren erhebliche Risiken für Vermieter. Denn wenn auch kurz- bis mittelfristig in den Wachstumszentren keine Leerstände drohen: Langfristig wird die Produktkonkurrenz zunehmen. Im gehobenen Segment zeichnet sich dies bereits ab.
Quelle: Aengevelt
Hintergrund: Über den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Der AWI erscheint halbjährlich und wird regelmäßig im IMMOVATION News Blog veröffentlicht.
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