Der Bonner Generalanzeiger sprach mit Klaus Haarkötter, dem Leiter Vertrieb und Finanzierung bei der „IMMOVATION Immobilien Handels AG“ über den Kauf der Südarkaden im April dieses Jahres.
Frage: In der Vergangenheit wechselten die vor knapp 20 Jahren eröffneten Häuser mehrmals ihre Besitzer. Warum fiel ihre Kaufentscheidung auf die Südarkaden, die damit auch Bestandteil eines Immobilienfonds sind?
Klaus Haarkötter: Wohn- und Geschäftshäuser in regionalen städtischen Zentren wie Sankt Augustin können ein besonders hohes Renditepotenzial bieten. Dies zeigt unter anderem eine Studie von Persch Consult. Aufgrund des starken Preisanstiegs in den Großstädten wie z. B. Hamburg, Köln und München kommt die Studie zu dem Schluss, dass es in den Toplagen nur noch wenig Potenzial für eine Wertentwicklung gibt. Die „Südarkaden” kombinieren mit ihren Wohnungen zuverlässige Einnahmen durch eine große Mieterzahl mit der Chance auf höhere Renditen durch die Gewerbeflächen.
Wie hoch soll die Rendite für die Fondsmitglieder sein und auf welcher Grundlage wird diese errechnet. Sie werben im Internet, dass sie bei weitem nicht das maximal zwölffache der jährlichen Netto-Kaltmiete gezahlt hätten? Welche Bedeutung hat diese Aussage?
Die Rendite für unserer Immobilienfonds beträgt 6,5 % p.a. Dabei handelt es sich um einen Fonds mit mehreren Objekten an verschiedenen Standorten in Deutschland. Die Südarkaden sind also nur eines von vielen Objekten. Die Rendite wird von allen Fondsobjekten erwirtschaftet. Der Verkaufsprospekt unseres Immobilienfonds gibt einen maximalen Ankaufspreis vor. Mit dem Kauf der Südarkaden weit unter dem 12-fachen der Nettokaltmiete, die in einem Jahr erwirtschaftet wird, wurde diese Vorgabe erfüllt.
Arbeiten beginnen noch in diesem Jahr
Das Gebäude im Zentrum der Stadt ist 1994 entstanden und damit in die Jahre gekommen. Welche Instandhaltungsmaßnahmen sind Ihrer Meinung nach nötig und was ist wann geplant?
Es gehört zu unserem Konzept, Immobilien zu kaufen, die durch Entwicklungsmaßnahmen an Wert gewinnen. Diese Maßnahmen werden kostengünstig mit den Firmen der Unternehmensgruppe realisiert. Noch in diesem Jahr stehen Arbeiten an der Fassade an, ebenso wie gegebenenfalls Investitionen in die leer stehenden Gewerbeflächen. Mit diesen Maßnahmen werden die Südarkaden auch für neue Mieter wieder attraktiver.
Derzeit offenbar schwierig zu vermieten sind die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss der Immobilie. Von den 18 Gewerbeeinheiten sind derzeit sechs nicht vermietet, darunter auch größere Flächen. Gibt es Konzepte, um hier die Situation zu verbessern, welche Branchen oder Anbieter haben Sie im Blick?
Die Infrastruktur im Umfeld des Objektes ist gut. Diese Standorteigenschaften bieten zusammen mit den Renovierungsmaßnahmen gute Voraussetzungen, um neue Einzelhändler und Gastronomen als Mieter für die Südarkaden zu gewinnen. Auch die Ansiedlung von Dienstleistern- und Arztpraxen gehört zu den Optionen, die wir nutzen wollen. Bei der Neuvermietung ist es uns wichtig, einen ausgewogenen Branchenmix zu erzielen.
Positiv: Die wachsende Attraktivität des Quartiers
Neben dem Huma-Neubau, tut sich auch entlang der Bonner Straße einiges. Welche Auswirkungen haben diese Aktivitäten auf die Südarkaden?
Der geplante Huma-Neubau gehört zu den Gründen, die für einen Kauf der Südarkaden gesprochen haben. Die Maßnahmen machen das Quartier um die Südarkaden attraktiver. Wir erwarten, dass davon auch die Südarkaden – insbesondere die Geschäfte – profitieren werden.
Viele der Gewerbetreibenden haben sich in der Vergangenheit über zu hohe Mieten beklagt und dieses auch als Grund für die Geschäftsaufgabe angegeben. Haben Sie hier einen Spielraum?
Es ist unser vordringliches Ziel das Objekt möglichst nachhaltig zu vermieten. Dazu werden wir falls nötig auch einen gegebenen Spielraum nutzen.
ex ante übernimmt Hausverwaltung
Wird die IMMOVATION AG auch die Hausverwaltung des Objektes übernehmen oder bleibt sie in den Händen von HochTief?
Ja, die IMMOVATION AG hat die Hausverwaltung übernommen. Alle unsere Bestandsobjekte werden durch die unternehmenseigene Hausverwaltung, die ex ante GmbH, betreut.
Die Hochschule in Sankt Augustin wächst von Jahr zu Jahr. Könnten Sie sich vorstellen verstärkt Studenten in den Südarkaden unterzubringen um die Wohnungssituation zu verbessern?
Wir kommen aus Kassel – ebenfalls eine Stadt mit einer Universität. Der Bedarf bezahlbaren Wohnraums für Studenten ist uns daher gut bekannt. Ob die Südarkaden sich auch für diese Zielgruppe eignen können, werden wir kalkulieren und uns entsprechend orientieren.
Wenn Sie einen langfristigen Blick in die Zukunft werfen. Wie wird die Südarkade in zehn Jahren dastehen, welche Mieter werden sie haben und welche Geschäfte wird es dort noch geben?
Die Entwicklung von Immobilien ist von sehr vielen Faktoren abhängig. Dazu gehört die Entwicklung der näheren Umgebung der Südarkaden ebenso, wie die großräumige Entwicklung im Raum Bonn, die einen sehr positiven Trend aufweist. Für eine seriöse Vorhersage über einen solchen Zeitraum, fehlen daher nach unserer Einschätzung die Grundlagen. Für das erfolgreiche Management eines Objektes kommt es nach unserer Erfahrung darauf an, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und flexibel darauf zu reagieren.
Über Klaus Haarkötter
Klaus Haarkötter wurde am 10. Januar 1959 geboren, ist verheiratet und Vater eines Kindes. Er ist Bankkaufmann und hat sich auf Finanzierungen sowie den Vertrieb von Kapitalanlagen spezialisiert. Klaus Haarkötter leitet seit Mai 2010 den Bereich Vertrieb und Finanzen für die IMMOVATION AG. Zuvor war er in führender Position für verschiedene Kredit-Institute tätig.
Über 25 Jahre Erfahrung und ein umfassendes Know-how zeichnen Klaus Haarkötter als Kenner der Finanzbranche aus. Nach einer Tätigkeit als Vermögensberater führte er über viele Jahre Zweigstellen verschiedener namhafter Institute und leitete u. a. deren europaweites Finanzierungsgeschäft. Für die Commerzbank verantwortete er in mehreren Filialen den Bereich Kreditwesen.
Vor seinem Wechsel zur IMMOVATION AG war Klaus Haarkötter als Finanzberater für die Deutsche Apotheker- und Ärztebank aktiv. In dieser Funktion betreute er das Wertpapier-Geschäft, den Bereich geschlossene Fonds sowie das Ressort Immobilien- und Projektfinanzierungen.
Südarkaden: ein Wohn- und Geschäftshaus in St. Augustin
Das fünfgeschossige Gebäude in der Südstraße verfügt über Wohn-, Büro und Gewerbeflächen mit einer Fläche von ca. 16.600 m². Im direkten Umfeld befindet sich ein beliebtes Einkaufszentrum, das Rathaus, verschiedene Schulen, ein Krankenhaus, Hotels, Bade- und Sporteinrichtungen, Ärzte und Einzelhandelsgeschäfte.
Aufstrebende Stadt mit guter Infrastruktur
St. Augustin ist mit ca. 56.000 Einwohnern eine aufstrebende Stadt mit einer sehr guten Infrastruktur. Die zweitgrößte Stadt des Rhein-Sieg-Kreises ist ca. 9 km von Bonn und etwa 3 km von der Kreisstadt Siegburg entfernt. Über die A560, A59 und A3 besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung in die gesamte Region. Die „Südarkaden” sind daher als Wohn- und Gewerbestandort gleichermaßen gefragt. Die Immobilie bietet somit beste Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietung.
Attraktive Rendite: Immobilie „Südarkaden”
Das Objekt besteht aus insgesamt 110 Wohnungen sowie 36 Gewerbe- und Büroeinheiten. Das Gebäude wurde 1994 errichtet und verfügt über eine solide Bausubstanz. Die Immobilie ist aktuell nahezu voll vermietet. Der moderne fünfgeschossige Gebäudekomplex wurde durch den Immobilienfonds der 3. KG, entsprechend den Vorgaben des Prospektes, für weit weniger als dem maximal 12-fachen der Jahresnettokaltmiete gekauft.
Bildquellen:
- Mitarbeiter IMMOVATION: © IMMOVATION AG