So schätzt der Immobilienverband Deutschland IVD die Lage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland für 2013 ein: Preisanstiege bewegen sich auch 2013 oberhalb der Inflationsrate • Verlangsamtes Miet- und Preiswachstum • Immobilien zu guten Preisen veräußern und Gewinne realisieren
Im Jahr 2013 werden die deutschen Wohnungsmärkte gute Chancen für Käufer und Verkäufer bieten. Die Mieten und Wohnungspreise werden zwar in den meisten Großstädten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen: „Wir rechnen im Bundesdurchschnitt auch 2013 mit Preisanstiegen leicht oberhalb der Inflationsrate“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Aber das Miet- und Preiswachstum werde sich im Jahresverlauf allmählich verlangsamen.
„Derart starke Preis- und Mietsteigerungen, wie wir sie 2011 und 2012 in den besonders begehrten Wohnlagen vieler Großstädte und Ballungsräume erlebt haben, werden im kommenden Jahr höchstwahrscheinlich nicht mehr oder nur noch vereinzelt auftreten“, prognostiziert Schick.
Die Preis- und Mietkurven würden zunehmend abflachen, was angesichts der Nachholeffekte der vorangegangenen Jahre indessen völlig normal sei. „Nachdem die Preise an den meisten Standorten zwischen 1999 und 2008 gesunken bzw. gleich geblieben sind, sind in den Jahren danach Mieten und Kaufpreise wieder nach oben geklettert, zumeist jedoch ohne das Niveau der 90er Jahre erreicht zu haben“, führt Schick aus. Im übernächsten Jahr werden sich die Mieten und Wohnungspreise dann laut IVD-Annahmen in den meisten Städten auf dem dann erreichten Niveau stabilisieren.
Steigendes Mietniveau führt zu mehr Neubau
„Grundsätzlich befinden sich Deutschlands Wohnungsmärkte weiterhin auf einem guten Weg“, sagt Schick. Besonders erfreulich sei, dass der nun bereits seit 2010 anhaltende Aufwärtstrend bei der Preis- und Mietentwicklung zu verstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt habe: Von Januar bis September 2012 wurden nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes deutschlandweit 178.100 Einheiten genehmigt. Das sind 6,2% beziehungsweise 10.400 Wohnungen mehr als im Vergleichszeitraum 2011.
„Dies ist nun schon das dritte Jahr in Folge, in dem die Zahl der Baugenehmigungen steigt. Die Trendwende beim Wohnungsneubau ist endgültig geschafft.“ Und auch für 2013 rechne der IVD mit einem Plus beim Wohnungsneubau, wie Schick hinzufügt.
Die gegenwärtigen Engpässe bei der Wohnraumversorgung in den Metropolen und Universitätsstädten blieben allerdings auch künftig eine Herausforderung. „Die Angebotsengpässe in den Innenstädten deutscher Großstädte können trotz des verstärkten Engagements im Neubau nicht über Nacht und auch nicht binnen Jahresfrist kompensiert werden“, stellt Schick klar. Daher würden auch 2013 die Mieten weiter steigen, insbesondere in den stark nachgefragten City-Lagen derjenigen Großstädte, deren Bevölkerung auch künftig wächst.
Für 2012 habe der IVD ein durchschnittliches Wachstum der Neuvertragsmieten von 3,1% (Altbau, mittlerer Wohnwert) beziehungsweise 2,3% (Gebäude, die nach 1945 errichtet wurden, mittlerer Wohnwert) registriert. Bei einer im Oktober gemessenen Inflationsrate von knapp über zwei% seien die Anstiege der Neuvertragsmieten als moderat zu bezeichnen.
Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht auf Mietwachstum ist der entscheidende Anreiz für Investitionen in den Wohnungsbau“, sagt Schick. „Und nur durch den Neubau wird sich die Situation auf den Mietmärkten auf lange Sicht entspannen.“
Erschwinglichkeit von Wohneigentum bleibt gut
Die nach wie vor äußerst niedrigen Zinssätze für Baukredite motivierten auch 2012 zahlreiche Menschen zum Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung – sei es zur Selbstnutzung, zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage.
Darlehen für private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung und einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren waren im vierten Quartal 2012 für einen Effektivzinssatz von 2,91% zu bekommen. Im vierten Quartal 2011 lag der Satz noch bei über 3,5%.
„Die im Laufe des Jahres gesunkenen Zinssätze haben die im gleichen Zeitraum gestiegenen Preise für Eigenheime (+2,9%) und Eigentumswohnungen (+3,1%) mehr als ausgeglichen“, sagt Schick. „Eigenheime und Eigentumswohnungen sind daher trotz gestiegener Kaufpreise erschwinglicher geworden.“
Bei leicht steigenden Einkommen und Wohnimmobilienpreisen sowie einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau werde sich laut IVD-Prognose an der Erschwinglichkeit von Wohneigentum auch im kommenden Jahr nicht viel ändern.
Deutschland ist reich an prosperierenden Mittelstädten mit 50.000 bis 250.000 Einwohnern
„Kapitalanlegern empfehlen wir allerdings inzwischen, sich bei der Suche nach geeigneten Objekten auch abseits der so genannten A-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart umzuschauen“, erklärt Schick. „Deutschland ist reich an prosperierenden Mittelstädten mit 50.000 bis 250.000 Einwohnern. Hier liegen die Immobilienpreise oftmals deutlich niedriger.“
Untersuchungen hätten zudem gezeigt, dass die Wohnungsmärkte in den B- und C-Städten eine geringere Volatilität als die Top-Märkte aufwiesen und Wohnungsinvestments hier im Schnitt höhere Renditen erbrächten.
Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen
Wer über nicht selbst genutztes Wohneigentum in einer Stadt verfügt, in der die Angebotspreise seit geraumer Zeit überdurchschnittlich steigen, sollte nach Auffassung Schicks den Verkauf in Betracht ziehen. „Der optimale Zeitpunkt für den Exit ist jetzt – bevor die Konjunktur der Wohnungsmärkte möglicherweise auch einmal Ermüdungserscheinungen zeigt.
Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermöglicht Verkäufern hohe Gewinnmitnahmen.“ Noch wollten deutsche und internationale Investoren deutsches Betongold erwerben, wobei gerade ausländische Käufer oftmals nur die Hauptstadt und allenfalls noch München oder Hamburg im Blick hätten.
Schicks nachdrückliche Empfehlung: Jetzt in einem der nachgefragten Wohnungsmärkte wegen der gestiegenen Werte verkaufen und das frei werdende Kapital in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirtschaftsdaten reinvestieren.
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