Sind Wohnimmobilienfonds die richtige Wahl?

Anleger suchen angesichts von Euro-Schuldenkrise und Turbulenzen an den Finanzmärkten vor allem eins: Sicherheit. Immobilien im wirtschaftlich starken Deutschland gelten als Hort der Stabilität und als wertstabiles Gegengewicht bei steigender Inflation.

Einer Umfrage von Ernst & Young Real Estate („Immobilien-Investmentmarkt 2012“) zufolge gilt Deutschland unter Großanlegern als der stabilste Immobilienmarkt in Europa. 99 Prozent der rund 540 befragten Akteure schätzen den deutschen Markt als attraktiv ein. Dies gilt sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit bei allen befragten Investoren (Cash, 11.01.2012).

Institutionelle Investoren schätzen Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds werden von institutionellen Investoren wie Versicherungen, Banken und Altersvorsorgeeinrichtungen laut einer Analyse des Verbands Geschlossene Fonds (VGF) als attraktive Alternative zu niedrig verzinsten Staatsanleihen zunehmend geschätzt.

Direktanlage?

Privatanleger ziehen hingegen häufig das direkte Investment in eine Immobilie vor. Immobilienfonds, die mehrere Objekte in ihrem Portfolio haben, bieten jedoch eine bessere Risikostreuung. Ein Vorteil, auf den Anleger, die auf den Kauf einer Einzelimmobilie setzen, verzichten. Anleger, die mit dem direkten Kauf einer Immobilie Risiken minimieren möchten, sollten deshalb besonders genau prüfen wo und in welches Objekt sie investieren.

Anbieter eines Wohnimmobilienfonds verfügen dagegen in der Regel über die nötigen Markt- und Standortkenntnisse. Ob ein Fonds eine solide Investition darstellt, sollten Anleger prüfen, indem sie sich vor einem Kauf versichern, dass das Emissionshaus über das Know-how und die Erfahrung verfügt, Objekte mit nachhaltigen Einnahmen unter dem Marktpreis zu erwerben das Portfolio über die Fondslaufzeit mindestens wertstabil zu verwalten.

Günstige Rahmenbedingungen in Deutschland

Immobilien bieten anhaltend gute Voraussetzungen für lohnende Investitionen. Die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen sowie die Mieten sind auch im Jahr 2011 immer weiter gestiegen. Eigentums-Wohnungen sind in 2011 gegenüber 2010 um 18 % teurer geworden (Immobilienverband Deutschland, IVD).

Trend setzt sich fort

Ein Trend, der sich auch in 2012 weiter fortsetzt. Dies zeigt eine umfassende Marktanalyse des Immobilien-Internetportals immobilienscout24.de. Die Angebotspreise für Wohnungen und Häuser sind bis zum Zeitpunkt der Untersuchung im Mai 2012 mit monatlichen Steigerungsraten um die 0,5 Prozent weiter nach oben gegangen. Die Ursachen des Preiswachstums liegen auf der Hand: niedrige Bauzinsen, eine hohe Nachfrage in den Städten und Ballungsräumen steht ein geringes Wohnungsangebot gegenüber und täglich neue Hiobsbotschaften über verschuldete Euro-Staaten sorgen für ein gesteigertes Interesse an verlässlichen Anlageformen wie Immobilien.

Droht eine Immobilienblase?

Kontinuierlich steigende Preise geben jedoch auch Anlass diese Entwicklung kritisch zu betrachten. Droht eine Immobilienblase? Nach Einschätzung des Leiters der Immobilienbewertung bei Immobilienscout24, Michael Kiefer, besteht diese Gefahr in Deutschland bis auf weiteres nicht.

„Die Preise sind jahrelang einer Seitwärtsbewegung gefolgt, der jetzige Anstieg belebt den Markt.“ Für eine Immobilienblase in Deutschland fehlen die negative Rahmenbedingungen, da in den deutschen Metropolen, laut Kiefer, „grundsätzlich ein deutlicher Nachfrageüberhang“ gegeben ist.

Nachfrage übertrifft Angebot

Für Investoren bleibt die Marktsituation auch in Zukunft positiv, denn die Nachfrage wird das Wohnungsangebot in Deutschland auch in den nächsten Monaten bzw. Jahren voraussichtlich übertreffen. Eine Studie der Unternehmensberatung Deloitte zeigt, dass im europäischen Vergleich in Deutschland 2011 die wenigsten Häuser und Wohnungen gebaut wurden. „Deutschland ist im Vergleich zu den zwölf untersuchten europäischen Ländern Schlusslicht im Verhältnis Anzahl fertiggestellter Wohnungen pro 1.000 Einwohner“.

Aktuelle Studien renommierter Institute wie dem Pestel-Institut in Hannover und dem Wohnungsbau-Experten Prof. Dr. Volker Eichener sprechen bereits von einer drohenden „Wohnungsnot“. Die Untersuchungen belegen, dass die Grundversorgung großer Teile der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum schon jetzt an ihre Grenzen stößt und in naher Zukunft nicht mehr gewährleistet sein wird. In fünf Jahren sollen der Studie zufolge 400.000 Mietwohnungen in Deutschland fehlen.

Trotz diesem Druck auf den Wohnungsmarkt liegen die Quadratmeterpreise in Deutschland im Durchschnitt im hinteren europäischen Mittelfeld – und das trotz Preissprung von vier Prozent zwischen 2010 und 2011 (Deloitte). Demnach gibt es noch ausreichend Spielraum für einen weiteren Preisanstieg ohne dass die Gefahr einer Immobilienblase besteht.

Immobilien abseits der Zentren haben großes Potential

Im Mittelpunkt des Anlegerinteresses stehen bislang die für Ihre hohen Preise bekannten Großstädte wie z.B. Hamburg, München oder Köln. Das Magazin Capital kommt jedoch zu dem Schluss: „Als Investitionsobjekt taugen die teuren Objekte deshalb nur noch bedingt“ (15.02.2012).

Diese Einschätzung ist das Resultat einer Studie die Experten des Bad Homburger Researchhauses Feri EuroRating Services für ‘Capital’ erstellt haben. Die Feri-Studie zeigt, dass gerade in den Metropolen die Erträge sinken.

Vor diesem Hintergrund bieten in Zukunft Fonds besonders dann attraktive Renditechancen, wenn sie auch abseits der bisher favorisierten Metropolen in Wohn- und Gewerbeimmobilien in mittleren Städten und Zuzugsregionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung investieren.