Die Stiftung interviewt Klaus Haarkötter

IMMOVATION AG in der Presse, meist gelesen — By on 2. April 2012 14:17

Geschlossene Immobilienfonds sind als alternatives Investment in das Blickfeld von Stiftungen gerückt. Manche verwalten ein Vermögen von mehr als einer Milliarde Euro. Tobias M. Karow, Verlagsleiter des Magazins „Die Stiftung”, befragte Klaus Haarkötter, Leiter Vertrieb & Finanzen der IMMOVATION AG, zu Chancen und Risiken dieser Anlageform.

DIE STIFTUNG: Über Chancen von Immobilieninvestments lesen Stiftungen eine Menge, über deren Risiken dagegen weniger. Was müssen Stiftungen hierbei beachten?

Klaus Haarkötter: Wie bei jeder lohnenden Investition sind Chancen und Risiken gegeneinander abzuwägen. Grob kann man die Wagnisse bei Immobilieninvestments drei Bereichen zuordnen: 1. konzeptionsbedingte Risiken, 2. die Entwicklung des Marktes und 3. Mängel bei der Auswahl von Immobilien.

Risiken für die prospektgemäße Ausschüttung sind häufig im Detail versteckt. Werden die Objektankäufe z. B. mit sehr hohem Fremdkapitalanteil finanziert, steigt auch die Gefahr, die geplante Ausschüttung nicht realisieren zu können. Rund 50% Eigenkapital sollten es schon sein. Unsere Fonds finanzieren wir sogar mit 70% Eigenkapital. Noch sicherer ist es, wenn während der Laufzeit bereits Mittel in die Tilgung fließen.

DIE STIFTUNG: Haben Sie weitere Beispiele für versteckte Risiken?

Klaus Haarkötter: Sobald eine Fremdwährungskomponente zur Finanzierung des Fonds beiträgt, ist besondere Vorsicht geboten. Wird dann die Währung aufgewertet, wie kürzlich beim Franken geschehen, wird die Tilgung entsprechend teurer. Damit steigt die finanzielle Gesamtbelastung und Ausschüttungen können eventuell nicht mehr in vollem Umfang geleistet werden.

Insgesamt hat die Finanz- und Eurokrise dazu geführt, dass für viele Investoren der Faktor Sicherheit eine entscheidende Rolle spielt. Als Folge dieser Entwicklung sind Anlagen in Immobilien zurzeit sehr gefragt.

Diesen Trend nutzen viele Emissionshäuser, um eigene Immobilienfonds aufzulegen. Wir empfehlen Stiftungen vor einem Investment genau zu analysieren, wie der Fonds funktioniert und ob der Anbieter nachweisen kann, dass er das Immobilien-Management beherrscht.

DIE STIFTUNG: Was kennzeichnet ein gutes Management?

Klaus Haarkötter: Das fängt bereits bei der Immobilienauswahl an. Objekte an Top-Standorten wie Hamburg oder München sind häufig nur auf den ersten Blick lukrativ, denn sie sind im Einkauf einfach zu teuer, um eine attraktive Rendite erwirtschaften zu können. Dagegen haben Immobilien an B-Standorten tendenziell ein größeres Potenzial für eine attraktive Rendite. Wir suchen gezielt in der Peripherie der Metropolen, in kleineren Städten und Zuzugsregionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung.

Geeignete Renditeobjekte für Fonds zu finden, ist eine Aufgabe für Spezialisten. Wir haben im vergangenen Jahr rund 2.500 Objekte geprüft und nur eines davon hat letztlich die Ankauf-Kriterien erfüllt. Voraussetzungen für einen Objekt-Ankauf durch unsere Fonds sind z. B. eine gute Infrastruktur sowie Einkaufs-, Erholungs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe. Solche positiven Standorteigenschaften reduzieren das Leerstandrisiko zusätzlich. Darüber hinaus managen wir unsere Objekte alle selbst. Damit halten wir unsere Verwaltungskosten niedrig und können jederzeit negativen Entwicklungen entgegensteuern. Der Erfolg unserer Vorgängerfonds zeigt, dass wird mit dieser strengen Auswahl die prognostizierte Rendite auch erwirtschaften können. So minimieren wir auch das Risiko für unsere Anleger so weit wie möglich.

DIE STIFTUNG: Wie steht es um ländliche Lagen?

Klaus Haarkötter: Die demographische Entwicklung hat einen Prozess ausgelöst, der außerhalb städtischer Räume zu einer Abnahme der Besiedlungsdichte führt. Als Folge dieser Veränderung ziehen sich auch Handel und Gewerbe aus vielen ländlichen Regionen zurück. Nicht nur junge Menschen bevorzugen das Stadtleben – gerade auch ältere Menschen schätzen die Vorteile des Lebens in der Stadt immer mehr und ziehen wieder zurück in die Städte. Der Kauf von Immobilien in ländlichen Lagen ist nach unserer Erfahrung daher nur in Ausnahmefällen eine lohnende Investition. Professionell geführte Fonds verfügen über das Know-how, um solche Objekte realistisch zu bewerten.

DIE STIFTUNG: Ein geschlossener Fonds sollte nicht nur ein Objekt im Bestand haben oder dieses realisieren. Das ist dann stets ein beträchtliches Klumpenrisiko.

Klaus Haarkötter: Ganz genau. Fonds, die Ihre Rendite aus wenigen oder nur einer Immobilie erwirtschaften, sind dagegen anfälliger für unerwartete Entwicklungen und die Exit-Strategie ist häufig problematisch. Denn was passiert, wenn eine Stiftung in zehn Jahren ihr Geld abziehen möchte? Geschlossene Fonds verdanken ihr negatives Image solchen Anbietern, die ihre Anleger schlichtweg nicht mehr bedienen konnten. Eine Mischung aus Wohnimmobilien und Gewerbeobjekten mit langfristigen Mietverträgen, bietet dagegen eine besonders ausgewogene Kombination aus attraktiver Rendite und hoher Einnahmestabilität.

DIE STIFTUNG: Von wem können sich Stiftungen beim Kauf eines geschlossenen Fonds überhaupt beraten lassen?

Klaus Haarkötter: Die Zeiten, in denen mehr oder weniger qualifizierte Berater den Markt bestimmten, gehen mit der AIFM-Richtlinie ihrem Ende entgegen. Mit dieser Regelung soll der Markt der freien Vermittler von den schwarzen Schafen bereinigt werden. Bis diese Regelung eingeführt ist, wird jedoch noch etwas Zeit vergehen. Bis dahin sollten Stiftungen genau prüfen, ob ein Berater über die erforderlichen Kenntnisse und Erfahrungen im Segment der geschlossenen Fonds bzw. deren Assetklasse verfügt.

DIE STIFTUNG: Und welche Rolle spielt die Art der Erträge?

Klaus Haarkötter: Ein Fonds sollte Erträge aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Sobald die Erträge aus einem Gewerbebetrieb stammen, macht das Produkt für gemeinnützige Stiftungen keinen Sinn mehr.

DIE STIFTUNG: Herr Haarkötter, wir danken Ihnen, dass Sie etwas Licht ins Dunkel der geschlossenen Fondsanlagen für Stiftungen gebracht haben.

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